Право на місто – усі надії на громаду

Версія для друку     Додати коментар

21.12.2015  09:45 __ Олег Гречух, для УП.Київ

Усі міські чиновники погані, бо узгоджують скандальні забудови, або не помічають порушень законодавства і здорового глузду. Йдуть роки – а в містах України зміни на краще складають зовсім малий відсоток, скоріше як виняток, ніж правило.

Наразі влада декларує можливість активного впливу громади на розвиток міста. Тож, які є ризики, де лежать підводні камені й чи є світло в кінці тунелю?

Чи розмовляло місто з громадою, з активістами про свої плани? Якщо й так – то якою мовою йшла ця розмова?

Більшість містян не є спеціалістами в міському плануванні. Для багатьох є незрозумілими документи типу Генерального плану чи детальних карт.

За історію УРСР картографічна інформація завжди шифрувалася і приховувалася від широкого загалу. В умовах холодної війни, боротьби КДБ проти "шпигунів" і "диверсантів" і величезних витрат на військово-промисловий комплекс, у великих містах України, а особливо у Києві, було зосереджено безліч стратегічних і військових об'єктів, які ніхто не повинен був складати в систему та знати їх розміри, призначення і розташування на карті, ще й з геодезичними координатами.

Інститут "Київгенплан", до завдань якого входило створення нових районів міста, повинен був знати про все, що знаходиться під землею і над землею у Києві. Труби водопроводу і каналізації, вузли перекачки, насоси, водозабори, енергетичні системи, теплотраси, ЛЕП, газопроводи, зв'язок як міського, так і республіканського значення. Ця інформація могла, на думку спецслужб, бути корисною для диверсантів. Якщо знати, де важливий вузол, нескладними діями з ладу можна вивести цілу систему.

Тому містобудівна документація мала гриф секретної, або для службового користування.

Громадяни, жителі міста користувалися в повсякденному житті спеціально спрощеними, багато разів відфільтрованими картами-схемами. Або туристськими, або з адресами житлових і громадських будівель і міським транспортом. Це все, що могла знати громада про вулиці й забудову міста.  

Карта Києва 1981 року – показано тільки вулиці загального користування і залізничну колію. Фото: photo.kievjournal.com. Клікніть, щоб збільшити

У кінці 90-х років, коли будівництво у великих містах України і особливо Києва пішло в гору після років занепаду, постало питання вільних від забудови ділянок.

У центральній частині міст багато землі було під промисловими і військовими об'єктами, які через скорочення виявилися покинутими і списаними з рахунків військових. Частина землі також зберігалася за закладами освіти і науки для їх перспективного розвитку в умовах СРСР.

Проте час на розумне відкриття містобудівної документації був втрачений.

Інформація про справжні карти Києва і плани розвитку почала витікати хаотично, несистемно.

Найперше в приховуванні інформації був зацікавлений майбутній інвестор – щоб в умовах нестабільної державної системи і зміни законів, він не втратив ділянку для інвестицій. Керівники і співробітники інституту, що розробляв генеральний план, були клятвено зобов'язані берегти державну таємницю і не публікувати її під страхом суворого покарання.

Автор пам'ятає легенду середини 2000-х років, коли в Києві йшов будівельний бум, про те, що топографічну карту Києва можна було придбати в "піратів" на ринку Петрівка.

Адже офіційно було закрито доступ до великого масиву інформації про те, як змінюється місто під час будівельного буму. Неофіційно ж – почався неконтрольований витік інформації. З одного боку, він прорвав монополію держустанов на доступ – а з іншого, ще більше заплутав клубок, через відсутність професійної модерації, пояснення широкому загалу, що це таке і як правильно користуватися інформацією.

Шанс на цивілізований діалог між громадою і владою знову був втрачений.

Розвиток технологій залишив позаду секретні шафи інститутів. Гугл дав космічні знімки, які постійно оновлюються, фото всіх вулиць міста, ентузіасти почали викладати скани карт в інтернет.

З іншого боку, у 2011 році був прийнятий закон про відкритість для громади генпланів міст і інформування про плани забудови.

Нині діючий генплан Києва (2002 року), розроблений до 2020 року. Фото: genplan.kiev.ua

Сьогодні будь-хто, хто справді хоче шукати, зможе знайти інформацію про свій район, місце проживання і що там будуватиметься.

Від органів влади конче потрібно нагально очолити процес професійної передачі загалу складної містобудівної документації. Попередній досвід показав, що приховування інформації веде до антизабудовних протестів, маніпуляцій і зловживань.  

Генплан Києва до 2025 року, який з 2008 року в стадії розробки і погодження. Фото: kievgenplan.grad.gov.ua. Клікніть, щоб збільшити

Яка саме інформація потрібна? Де і як її поширювати, як контролювати ефективність цих дій?

Сьогодні протести зі знесенням парканів, підпалом шин, блокуванням будівельних робіт виникають на стадії встановлення будівельного паркану і фізичної присутності будівельної техніки.

Поки ділянка виглядає закинутою, поросною бур'яном, самосівними деревами, вона не являє інтересу для протестуючих активістів. Її можуть вважати "зеленою зоною", хоча і натяку на благоустрій там ніколи не було. Або використовувати для стихійної торгівлі, напівлегальної парковки, розміщення кіосків, або паркану і звалища сміття.

За багато років відсутності цивілізованого розвитку міста, люди звикли сприймати захаращену територію, як частину громадського простору. Хай там краще буде смітник – ніж якийсь захланний забудовник скористається ділянкою для будівництва, створення нерухомості, яка, як мінімум купує вітчизняні будматеріали, платить зарплати робітникам і пайову участь в розвитку міста.

Не секрет, що при існуючій системі частина ресурсу забудовника йде на "вирішення питань" перед контролерами, які в силу державних повноважень можуть законно блокувати або прискорювати будівництво.

Попри намагання дерегулювати і спростити процедури будівництва, хабар несуть не за те, що хтось не хоче ставити підпис – а за можливість в індивідуальному порядку за допомогою держслужбовців-професіоналів вирішити заплутані схеми законодавства, яке формально затягує час будівництва на роки і приносить непотрібні ризики і туманні перспективи.

У цій схемі можна вважати, що держслужбовці і забудовники майже домовилися. І існуючий порядок може тривати ще довго.

Тут питання до совісті чиновника. Чи він хоче неофіційно заробляти на забудовнику, заодно з ним відкриваючи темні коридори отримання безлічі папірців і дозволів на будівництво?

Питання до совісті забудовника – чи хоче він йти нецивілізованими схемами будівництва, коли замість європейської якості скандальні надбудовані поверхи завішують синьо-жовтим прапором, поки не погаснуть протести і не будуть рішення судів, або коли скандальний будівельний паркан фарбують в національні кольори, спекулюючи на патріотизмі?

Вихід – у правильно налагодженому інформаційному потоці, який мають формувати спеціалісти-медіатори.

На рівні законів має бути зафіксовано, хто оплачує послугу медіатора, який якісно переробляє для широкого загалу суху технічну інформацію, що роками була призначена для вузького кола спеціалістів.

Не може бути так, щоб це лягло тягарем на держбюджет, щоб це були абсолютно неринкові зарплати. Адже всі розуміють, що на одному ентузіазмі в морі спокус мало хто зможе витримати. Оплата має бути конкурентною та вестися за рахунок забудовника. Зрештою, якщо він не хоче протестів і блокування забудови і хоче мати чіткий бізнес план без зайвих ризиків.

Але чистий, оплачений забудовником, піар, без базування на правдивій і об'єктивній інформації – лусне, як мильна бульбашка.

Тому основою має бути тристороння угода між представниками громади, чиї інтереси зачіпає майбутня забудова, владою та інвестором.

Cучасний район Києва. Фото: www.skyscrapercity.com

Як схема працює сьогодні?

За рік, два а то й більше, до появи будівельного паркану і фактичної причини протестів – до ділянки виникає інтерес потенційного інвестора.

Від простого інтересу до отримання права володіння ділянкою, чи довгострокової оренди з правом капітального будівництва – проходить довга паперова тяганина. Інвестор йде в департамент містобудування і намагається дізнатися, що там можна збудувати згідно генплану і прийнятих детальних планів території. Зрештою, сьогодні цю інформацію можна побачити і он-лайн, на містобудівному кадастрі (з усіх міст України є в Києва).

Часто виходить так, що подальші дії можливі тільки в ручному режимі. Наприклад, генплан розроблявся по містобудівним нормам адміністративної економіки СРСР, а ринкові умови диктують зовсім інше функціональне призначення. Держава не виділить кошти на зарезервоване по принципам розвитку радянських міст і мікрорайонів будівництво. А комерційний інвестор може вкладати, але по іншим принципам.

Що робити? Чекати, поки повернеться комуністична економіка – чи віддавати все на поталу інвестору і його баченню?

Вид на правий берег Дніпра з Києво-Печерською лаврою, яка колись була домінантою у міській панорамі. Фото:  www.skyscrapercity.com

Компромісу можна досягти, коли вже на цьому, ранньому етапі, залучати громаду до обговорення, на дорадчу функцію, а також на всіх подальших етапах. Законодавчо сьогодні влада і інвестор не зобов'язані цього робити.

Є законодавчо прописані процедури громадських слухань і громадських обговорень. Вони відбуваються тоді, коли інвестор з владою вже домовилися що будувати, інвестор оплатив послуги проектувальника, який розробив детальний план території на підставі майже нереального балансу між вимогами застарілого будівельного законодавства і нових вимог інвестора.

Тобто рівень концепції уже пройдений без участі громади – а "обов'язково" її запрошують на розгляд дуже складної технічної інформації, розробленої по державних нормах для читання професіоналами.

Враховуючи відсутність досвіду роботи з такою специфічною інформацією – за нею, як за ширмою, протягуються спірні рішення, які не влаштовують потім нікого.

У громади погіршуються умови проживання, і їй все рівно, що на рівні будівельних і юридичних норм все по закону.

У інвестора нерухомість з зірваними термінами введення в експлуатацію і сумнівною якістю, збільшенням кошторису, через хаос в будівельному законодавстві, корумпованість і ризики протестів.

У влади низький рейтинг довіри і розчарування виборців.

Протестувальники повалили паркан навколо будівництва житлових будинків на березі Дніпра. Фото: Руслан Андрійко/Facebook

На сьогодні відсутній спосіб конкурентної процедури розвитку міста на прикладі мікрорайону будь-якого міста.

Скажімо, є генплан – звісно, розроблений за чинними нормами, які, звісно, прийшли у вигляді директив і приписів, точно так, як це було при радянській владі. Тут немає місця для альтернативних варіантів. Це може бути по нормам або всупереч норм.

Але через відсутність підзвітності перед громадою на ранніх стадіях і протягом усього процесу до початку будівництва, спеціалісти від архітектури під тиском інвестора вміють робити нереальні фокуси.

Земля навчального закладу може бути виділена під розвиток – житло для викладачів і гуртожитки студентів – а по факту з'явиться житловий комплекс класу люкс. І це не проблема забудовника, що держава платить студентам і викладачам так мало, що на один квадратний метр нерухомості треба буде складати гроші рік-два часу. При професійно поставленому процесі розробки проекту, довести порушення норм буде майже нереально.

Поряд з пам'яткою всесвітньої культурної спадщини є обмеження по забудові – але є безліч отворів в законах і нормах, є розпорошення відповідальності серед великої кількості погоджуючи сторін. Таким чином вдається спотворити панораму міста і уникнути відповідальності.

Є закинутий берег ріки, де держава не займається навіть благоустроєм і прибиранням. Там можна будувати споруди для обслуговування зеленої зони – приміщення для зберігання інвентарю, лопат, граблів і газонокосарок. Можна будувати громадський туалет. В інвестора немає інтересу витрачати на це кошти – йому треба прибуток. То чому – усе в межах чинних процедур і законів! – не можна побудувати разом із "приміщенням для інвентарю" і "громадським туалетом" – ще й житловий комплекс на 200.000 м2? Такі прецеденти є.

Нажаль, так склалося, що віз їде перед конем.

Спочатку виникає інтерес щось будувати.

Потім – розуміння, що робити це законно і згідно здорового глузду майже неможливо.

Потім за допомогою хитрих схем знімаються питання порушення законодавства.

Як наслідок – об'єктивно спотворений, у порівнянні з західною Європою, образ міст, неякісне середовище проживання, громадські протести і недовіра владі.

Корінь проблеми – у замовчуванні причин, важким комунікаціям між владою, інвестором і громадою. Боротьба з наслідками, а не з причиною.

Треба відійти від споживання розважальної інформації, спостеріганням за сенсаціями і смаженими фактами – і знайти собі сили докопатися до суті того, що відбувається поряд з Вами: у дворі, чи мікрорайоні, якщо забудова локального масштабу, або поряд з пам'ятками архітектури, якщо це більш глобальний рівень.

Тобто – вимагати від влади говорити про проекти на ранніх стадіях доступною мовою і візуальними схемами.

Олег Гречух, архітектор, учасник проектного семінару "Право на місто", спеціально для УП.Київ