ОСББ: як врятувати ЖКГ?

Версія для друку     Додати коментар

26.10.2015  09:39 __ Олена Галушка, для УП. Київ

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку є найбажанішою формою організації мешканців для прийняття колективних рішень та можливості впливати на утримання, ремонт будинку і якість комунальних послуг.  

Спробою обґрунтовано пояснити, чому.

Насправді, для тих, хто цікавиться тематикою ОСББ, в мережі є надзвичайно велика кількість інформації, тому часто проблема полягає у структурованості даних та їх повноти.

Чому ОСББ?

Відомо, що стан житлового фонду погіршується, тому відсутність заходів, спрямованих на врегулювання ситуації, спричинить до її незворотного загострення.

З прийняттям закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" ситуація в управлінні ЖКГ радикально змінилась.

Найперше – мешканцям надано фактичну можливість самостійно приймати рішення про управління будинком, тож даний закон вважають зорієнтованим на стимулювання процесу створення ОСББ. Адже, за твердженням експерта "України комунальної" Алекса Гора, тільки ефективний і зацікавлений власник здатний мобілізувати фінансові, інтелектуальні, організаційні та інші ресурси, аби зробити свій будинок технічно стійким, енергоефективним та комфортним – місто чи держава не зробить цього замість нас. Саме такий власник має "виховуватись" законодавством, заохочуватись й підтримуватись.

Якщо звернутись до положень закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", то ОСББ визначається ним як юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Уникаючи термінологій, можна сказати, що на сьогодні ОСББ – це єдина організаційно-правова форма, яка дозволяє мешканцям дійсно управляти будинком так, як вони вважають за потрібне.

Окремі рішення, перш за все – змінити управителя, співвласники будинку можуть прийняти більшістю без створення ОСББ. Однак лише ОСББ має можливість накопичувати кошти у ремонтний та резервний фонди, виступати реальним замовником послуг, брати участь у державній та місцевих програмах з підтримки енергозбереження, виступати партнером для бізнесу.

В ОСББ з числа співвласників створюється ревізійна комісія, яка слідкує за правильністю витрат коштів співвласників. Окрім того, будь-який мешканець може отримати інформацію про доходи і витрати будинку.

Навіщо брати відповідальність?

Житловий фонд з роками та недбалим ставленням до нього погіршується. Це змушує максимально раціонально дивитись на речі: держава чи місцева влада не може забезпечити належне утримання майна, яке перебуває у спільній власності мешканців багатоквартирних будинків, та у повному обсязі капітально його ремонтувати за кошти бюджету.

Натомість це можна зробити за рахунок не лише встановлення адекватного економічно обґрунтованого тарифу на утримання будинку, але й доречного та правильного розподілення коштів, контролю за їх ефективним використанням. Погодьтесь, сьогодні добитись інформації про те, як ЖЕКи освоюють наші кошти, часто просто неможливо!

ОСББ є неприбутковою організацією і у разі, коли стає необхідність самостійно господарювати у будинку через статутні органи, розмір внеску на утримання будинку та території визначається виключно самими мешканцями. Спрощено схема виглядає так: підрахувати витрати на утримання, зробити кошторис, визначити розмір внеску з м2 і затвердити це зборами.

Варто зауважити, що управляти будинком самостійно чи обрати керуючу компанію/управителя – виключна компетенція загальних зборів співвласників ОСББ. Через те, що ринок управління житловим фондом практично не розвинутий і дуже складно знайти якісну компанію, яка буде управляти і утримувати будинок за помірними цінами, ОСББ, переважно, обирає самозабезпечення.

ОСББ, укладаючи відповідні договори, як колективний замовник житлово-комунальних послуг у їх виконавців, може більш якісно впливати на належне виконання послуг, має право змінити поганого виконавця та укласти договір з іншою, як юридичною, так і фізичною особою.

Бути колективним замовником чи укладати індивідуальні договори про надання комунальних послуг – вирішують також співвласники. У зв’язку із неврегульованістю багатьох питань на законодавчому рівні, багато ОСББ надають перевагу безпосереднім відносинам мешканців з "Київенерго" та "Київводоканалом".

Самостійне управління будинком на ділі проявляється у тому, що будинок має власний персонал для реалізації бажаного співвласниками напрямку управління: бухгалтер, двірники, ремонтні працівники тощо. Правління, як керівний орган ОСББ, організовує і контролює їхню роботу з утримання будинку.

У свою чергу, це забезпечує ефективне виконання робіт, оскільки мешканці сплачують кошти конкретному персоналу, роботу якого можуть контролювати та впливати на якість виконаних робіт у випадку необхідності, адже праця обумовлюється договірними відносинами.

Тобто ситуація, яка часто спостерігається у ЖЕКах, коли кошти мешканцями сплачуються, а прибирати немає кому, фактично є неможливою.

На відміну від комунальних ЖЕКів чи приватних керуючих компаній, ОСББ не є платником ПДВ, тому "зекономлені" кошти мешканці можуть вкладати у ремонти та енергозбереження, формуючи ремонтний і резервний фонди.

Крім того, правління може укладати договори з організаціями постачальниками різних комунальних послуг із обслуговування будинку – для кожної конкретної послуги у складі утримання будинків та прибудинкових територій, детальніше про які писала раніше.

Правління ОСББ також розробляє і реалізує (після схвалення загальними зборами співвласників) плани поточних і капітальних ремонтів, термомодернізаційних заходів і т. д.

Така система управління вимагає певної підготовки і кваліфікації членів правління ОСББ, які взяли на себе відповідальність за управління своїм будинком. Для цього місто та громадські організації проводять навчання охочих долучитись до створення та роботи ОСББ, а також з метою обміну досвідом між співвласниками тощо.

У даному контексті надзвичайно корисну справу роблять такі організації та інформаційні портали як "Житло", "Опора", "Україна комунальна", "Ефективний власник", "ПроОСББ", "ОСББ INFORM".

Адже правління ОСББ має бути обізнаним, зокрема, у питаннях бухгалтерського обліку в житлово-комунальній сфері, порядку укладення різного роду договорів, взаємовідносин між різними організаціями.

Враховуючи необхідність ощадливості у використанні теплових та енергоресурсів, питання енергозбереження як ніколи актуальне. Міжнародні організації готові сприяти розвитку енергонезалежності країни в тому числі шляхом вкладення коштів у запровадження заходів з енергозбереження для житлового фонду.

Експерти кажуть, що багато голів ОСББ, як показує практика, вкрай слабо орієнтуються в ефективності заходів з енергозбереження, доцільній послідовності в їх реалізації, термінах окупності. А це на сьогоднішній день є безумовно одним із найважливіших завдань сфери ЖКГ.

Тому, зі свого боку, "Свідомий мешканець" наголошує на доцільності залучення до управління ОСББ такої особи як енергоменеджер, яка володіє знаннями у сфері енергозбереження та енергоефективності.

Як створити ОСББ?

Клікніть, щоб збільшити

Згідно з п. 2 Порядку надання фізичним і юридичним особам інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інформація з цього реєстру надається в паперовій формі органом державної реєстрації прав у вигляді інформаційної довідки. Для цього держреєстратору чи нотаріусу (якщо він має доступ до Держреєстру прав) слід надати відповідну заяву.

Заявникові буде видано інформаційну довідку, де сказано інформацію про суб’єктів права власності на квартири, житлові та нежитлові приміщення, розташовані в багатоквартирному житловому будинку, наявні в Держреєстрі прав станом на дату й час її формування.

Проте, цілком можливим є той варіант, що інформації про право власності на житло не внесено до такого реєстру. У цьому випадку доцільним є звернутись до осіб, які проживають у квартирах, щодо яких не виявилось інформації, та отримати інформацію про власника.

Такі дії обґрунтовуються тим, що при державній реєстрації ОСББ правовстановлюючі документи співвласників не перевіряються, але неповідомлення власника помешкання про збори співвласників може у подальшому бути приводом для оскарження рішення зборів.

Відповідно до ст.7 Закону України "Про ОСББ" статут об’єднання складається відповідно до типового статуту. Його затверджує центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

Типовий статут, затверджений наказом Держжитлокомунгоспу № 141 від 27.08.2003р., вже не відповідає Закону України "Про ОСББ" з урахуванням внесених до нього змін.

Тому, якщо при створенні нового ОСББ після 1 липня затвердити статут відповідно до чинного Типового статуту, це не відповідатиме закону про ОСББ. Якщо ж після 1 липня затвердити на установчих зборах статут, який відповідатиме закону, то він не відповідатиме Типовому статуту.

Звісно, закон має вищу юридичну силу порівняно з наказом Держжитлокомунгоспу. Однак на практиці можна спрогнозувати, що в обох випадках недоброзичливці новоствореного ОСББ отримують формальний привід оскаржувати зміст статуту і навіть правомірність створення самого ОСББ.

Тому наразі слід дочекатись затвердження Типового статусу, що, маю надію, станеться вже дуже скоро.

Окремі особливості

Законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" закріплено правило, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку у тримісячний строк з дня державної реєстрації ОСББ забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, упродовж півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок.

У даному контексті зауважуємо, що намагаючись створити ОСББ, мешканці часто зустрічають опір з боку колишніх балансоутримувачів, що проявляється, зокрема, у ненаданні відповідних документів на будинок.

У такому випадку слід залучати до вирішення цієї проблеми органи влади, які мають безпосередній вплив на балансоутримувача: йдеться, в першу чергу, про Департамент житлово-комунальної інфраструктури КМДА, представників РДА, а також депутатів місцевої ради.

Варто пам’ятати, що створення ОСББ не виводить будинок за межі існуючої системи ЖКГ, до прикладу, природні монополій нікуди не зникають – окремі послуги мешканцям надаватимуть саме вони: централізоване холодне та гаряче водопостачання, водовідведення, централізоване опалення, а також газопостачання.

Контроль

Теоретичним матеріалом щодо функціонування ОСББ справа, звісно, не обмежується.

Щоденне життя вносить свої корективи до положень законодавства. На жаль, не один раз доводилось чути про те, як такий механізм як ОСББ використовують недоброчесні громадяни для власного збагачення.

Для того, щоб убезпечити себе від подібних зловживань, рекомендую уважно стежити за діяльністю ОСББ: аналізувати платіжні документи, ознайомлюватись зі звітами, співставляти фактично виконану роботу та результати, вказані на папері.

Важливою запорукою контролю над правлінням ОСББ є комунікація із сусідами, адже лише разом ви зможете чинити опір у випадку виявлення порушень.

Якщо ж все ж ситуація зловживання має місце, фіксуйте ваші скарги та взаємодію із правлінням ОСББ у письмовому вигляді, звертайтесь до органів влади та  правоохоронних органів.

Очевидно, в окремих випадках йдеться про більші порушення, в інших – менш масштабні. Саме тому, кожен співвласник має усвідомити, що його участь в управлінні будинком не може обмежуватись лише відвідуванням загальних зборів.

Аналіз діяльності правління ОСББ, співставлення інформації щодо діяльності ОСББ, витрат та результатів роботи – поточні, але вкрай необхідні речі. Лише таким чином Ви зможете убезпечити себе від зловживань та вчасно, шляхом голосування, прийняти рішення щодо зміни правління абощо. У даному випадку відповідальність кожного є рушієм та запорукою збереження будинку і його належного утримання.

Безумовно, процес створення та функціонування ОСББ не є простим. Особливо труднощів додає той факт, що всі ми тією чи іншою мірою є першопрохідцями – хоч перші ОСББ було створено давно, досі ця абревіатури може відлякувати мешканців.

Донедавна з боку органів державної влади не було сигналів підтримки розвитку ОСББ. Наразі ми маємо ці декларовані наміри, проте, на жаль, практика часто розходиться із реальними діями.

Але попри все, досвід функціонування сфери ЖКГ впродовж цих років доводить, що зміни потрібні. Більше того, якщо не розпочати зараз, то житловий фонд вже незабаром буде поза межею реанімування.

Так само зрозумілим є те, що ані закон, ані дана статті та велика кількість інших теоретичних матеріалів не убезпечить вас від виникнення питань під час створення ОСББ.

Проте, комунікуючи, набуваючи досвіду, проявляючи наполегливість, ми зможемо досягати позитивного результату. У випадку виникнення питань, звертайтесь на пошту svidomyi.meshkanets@gmail.com – будемо оперативно реагувати.

Олена Галушка, депутат Київради, заступник голови постійної комісії з питань ЖКГ та ПЕК, член правління ГО "Свідомі"