Проблеми "сталінок" і "хрущівок", або Як відновити будинки, що доживають своє?

Версія для друку     Додати коментар

12.05.2015  10:52 __ Олег Гречух

"Хрущівки", "сталінки" – багатоквартирне житло, яке є в кожному українському місті і має однакову структуру. Більш того, ці будинки знаходяться в центральних частинах міст, а стратегічні програми розвитку не передбачають заходів щодо їх ремонту. Також мало де говорять про цілу систему проблем, яку мають ці будинки, і про те, що їх мешканці  вимушені рятувати себе самі, не знаючи елементарних правил.

Станом на сьогодні закінчився термін експлуатації до капітального ремонту більшості українських будинків. 50 років експлуатації до ремонту означають, що будинки, збудовані в 50-х, 60-х і 70-х прийшли до межі існування. Навіть, якщо окремі мешканці можуть самотужки зробити ремонт у себе в приватизованій квартирі, це зовсім не говорить про оновлення спільних інженерних мереж.

Панельний будинок у Києві. Фото автора

Парадокс приватної власності в багатоквартирних будинках в тому, що квартира є недоторканою, а мережі, які проходять через квартиру – спільними для всіх мешканців.

Що є кричущим на сьогодні?

Панельний будинок в розрізі. Джерело nnm.me

Електричні мережі, по яких струм подається в квартири, – це алюмінієва проводка 50-60-річної давності, без заземлення. Тобто з підвищеним рівнем зношеності і небезпеки. Слід враховувати і той факт, що в СССР на момент будівництва цих будинків норми передбачали 2 розетки на кімнату, відсутність розеток у санвузлах і одну розетку в кухні.

Фактично, мешканці могли в перспективі мати холодильник, телевізор і пилосос, а також настільні лампи чи торшери.

Жодна перспектива не передбачала встановлення в квартирах потужних кондиціонерів, електрочайників, електроплит, електродуховок, пральних машин, безлічі світильників, іншої побутової та оргтехніки.

Навіть при невисокому рівні енергоспоживання сучасних приладів, їх сумарна потужність веде до перевантаження спільних будинкових мереж.

Але ситуацію рятує те, що спільні електромережі проходять не через квартири, а через коридори, що полегшує доступ до них для ремонту і заміни.

Теоретично, програми про збільшенню потужності електропроводки, прокладанню заземлення і покращення рівня захисту від ураження струмом можливі коштами ОСББ або держпрограм, за умови погодження проектів у місцевих енергокомпаніях.

Типовий поверховий електрощиток. Помітно часткове самовільне перероблення. Інколи поряд може розташовуватися обладнання приватних інтернет-провайдерів. Джерело www.mastercity.ru

Вентиляція квартир в масовому житлі 60-х природна, без механічного спонукання. Це означає, що повітря в квартиру потрапляє через нещільність вікон і вхідних дверей, проходить крізь щілини під міжкімнатними дверима до санвузлів і кухні. Звідти видаляється через вентиляційні отвори.

Усі вентиляційні канали знаходяться в стінах будинків в межах приватних квартир. Доступ до них має тільки власник. Отже, можливе несанкціоноване втручання в ці спільні мережі. Коли їх свідомо або не свідомо заглушають, перерізають або підключають туди недозволене обладнання.

Також встановлення герметичних вікон і вхідних дверей перекриває доступ припливного повітря і унеможливлює роботу вентиляції, або робить так, що відпрацьоване повітря не витягується з квартири, а навпаки, втягується з інших санвузлів.

Чистка каналів, як правило не проводилася з моменту введення будинку в експлуатацію півстоліття тому, а вентиляційні комини на даху можуть бути пошкодженими птахами і часом.

Типовий вентиляційний блок в "сталінці" через 60 років експлуатації. Фото автора

Водопровід в будинках виконано зі сталевих труб, які не мають зовнішнього утеплення. Через те, що по ним тече холодна вода, а в квартирі тепло, різниця температур і вологість веде до утворення конденсату на трубах. Регулярний конденсат призводить до іржавіння труб.

Крім того, всередині труб можливе утворення накипу від низької якості води. У 50-70-х роках не передбачалося встановлення лічильників у квартирах, та й зараз це відбувається коштом власників на добровільних засадах.

При специфічному контролі з боку водоканалів є випадки непрофесійного підключення чи заміни труб, що також може призвести до падіння тиску води в інших квартирах.

Коридор "хрущівки. Фото автора.

Каналізація виконана з чавунних труб. Чавунні труби надзвичайно міцні, але не гнучкі. При монтажі цих систем багато років тому бували випадки з’єднання не підігнаних елементів за допомогою кувалди, що веде до поступового утворення тріщин.

Крім того, жири, які стікають з кухонних мийок по горизонтальній каналізації з роками утворюють наліт, що зменшує ширину отвору труби вдвічі, якщо не більше.

Заміна умивальників, ванн і унітазів на нові вимагає і часткової заміни труб каналізації. Ці роботи здебільшого виконуються власними силами мешканців і ведуть до не завжди коректної роботи загальних систем у сусідів знизу і зверху по стояку.

Крім того, для виходу повітря з труб каналізації, коли туди зливають залпом багато води (унітаз або ванна), передбачено фанову трубу на дах. Це продовження каналізаційного стояка в квартирах на останніх поверхах.

Часто буває так, що мешканці видаляють цю трубу, бо не знають про її призначення. Це призводить до неправильної роботи системи у цілому стояку і неприємних запахах у квартирах сусідів знизу. Через приватну власність (труби знаходяться в квартирах) на сьогодні не існує дієвого механізму запобігти таким діям.

У правом куті фото – самовільно перероблений стояк фанової труби. Фото автора

Дощова каналізація зроблена для відводу води з даху від дощу і талого снігу. Частина будинків масової серії має скатні дахи, на зразок сільської "хатки". У таких випадках мають бути справні лотки для збору води, воронки і водостічні труби по фасаду. Але взимку наявність бурульок на даху говорить про системні проблеми. Також мокрі плями на фасадах – результат розливання води з поламаних труб.

Більшість будинків має пласкі дахи. У таких будинках ззовні немає ніяких труб для відведення дощової води. Ці труби знаходяться всередині будинку і проходять через 5-9 квартир в стояку. Мешканці також не завжди знають про їх призначення, тому можуть втручатися в їх роботу, що призводить до проблем на даху – вода не має куди діватися і затоплює верхні поверхи.

Цегляний будинок зі скатним дахом. Джерело forum.pnz.ru

Водопровідні і каналізаційні мережі є міною уповільненої дії. Економічно реконструкція інженерних мереж нецікава нікому.

Це видно зі стратегічних завдань, які закладаються у Стратегіях розвитку міст. Є фірми, які претендують на освоєння так званих "зелених" коштів, за рахунок яких можна утеплити фасади або замінити старі вікна на нові, енергоощадні, замінити обладнання центральних котелень на нове, більш економне або на альтернативні джерела палива, відремонтувати дах в будинку, замінити ліфти.

Типове горище багатоквартирного будинку 50-х років. Зношений дах, зроблений за застарілою примітивною технологією "світиться" як решето. Відповідно крізь дах проходить дощова вода. Фото автора.

Але це тільки частина проблем. До фасадів будинків є необмежений доступ з вулиці, вікна зацікавлені замінювати самі власники окремих приватизованих квартир. Котельні також знаходяться на окремій території, де влітку можна проводити капітальний ремонт з повним відключенням від центрального гарячого водопостачання.

Натомість, не розроблені механізми, як зацікавити підрядників будь-якої форми власності оновити внутрішні мережі в будинках.

До того ж дуже складно донести до власників те, що навіть якщо вони роблять ремонт власним коштом, вони не можуть самовільно переробляти системи опалення, встановлювати циркуляційні насоси, щоб їм краще циркулювала гаряча вода в батареях. Що це виводить з ладу або розбалансовує систему в цілому. Що неможна перерізати і заглушувати каналізаційні фанові труби на останніх поверхах, навіть якщо це дасть додатково 0,05 м2 "безкоштовної" площі в санвузлі.

Егоїстичне начало, яке є в кожної людини, незалежно від місця народження і проживання має бути вгамоване відповідальністю перед громадою.

Зрештою, навіть якщо проблеми інших мешканців вас мало обходять, спільна електромережа, водопровід і каналізація не дадуть забути, що все тісно пов’язано і потрібно шукати варіанти виходу з цієї проблеми.

Олег Гречух, архітектор