Санвузол над Лаврою – нові правила забудови Києва

Відповідно до закону про Містобудівну діяльність, документи про забудову міст мають бути відкритими.

До 31 січня 2016 року кияни можуть ознайомитися з новим документом – Зонінгом міста.

Зараз він розробляється на центральну, історичну частину, урядовий квартал, охоплює територію, що включена в список Всесвітньої культурної спадщини ЮНЕСКО з Лаврським і Софійським монастирями у Києві.

Раніше такого поняття, як "зонінг" в нормативній документації по забудові міст не існувало. Але зараз, коли старий Генеральний план Києва, затверджений 2002 року втрачає актуальність, а новий, який досить довго розробляється, дотепер не затверджений, виникла необхідність отримати документ для регулювання забудови у місті, загальні правила для забудовників.

Поглянувши на сайт розробника нового Генплану і Зонінгу Києва, можна побачити такий цікавий факт.

Рішення про розробку Зонінга було прийняте Київрадою 20 вересня 2012 № 69/8353 "Про розробку плану зонування території міста Києва", а методика, за якою буде розроблятися цей, новий для будівельних норм, документ, схвалена рішенням Науково-технічної ради Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, від 09 грудня 2015 року №77. Одразу після цього рішення було оголошено про виділений місяць на громадські слухання.

Три роки минуло від моменту рішення про розробку Зонінгу і до затвердження методики його розробки.

Фактично одразу, не даючи часу на ознайомлення з новими правилами, громаду залучили до розгляду готового документу, у якого ще папір від друку методики не охолов після принтера?

Громадські слухання припали на Новорічні і Різдвяні свята, тому, ймовірно, далеко не всі встигли осягнути, ЩО намагаються затвердити для забудови Києва на найближчі кілька років.

Схема Зонінгу Печерська. Червоним колом обведено ділянку 100 метрів від Лаври, де вже дозволено будувати висотні житлові будинки. Схема з сайту Київгенплану

Давайте поглянемо на дражливі точки в забудові, які завжди викликають осуд громади через великий резонанс. Це висотна забудова в межах охоронних зон довкола пам’яток ЮНЕСКО.

Скільки вже передвиборчих гасел було проголошено на цю тему, скільки карт розіграно напередодні виборів, скільки разів лунали заяви про знесення незаконних поверхів.

Згадати хоча б часи Віктора Ющенка після Помаранчевої революції і його заяву про висотний будинок на Грушевського, 9а - "Це архітектурне творіння, яке треба зняти до нуля, щоб кияни спокійно жили".

Пройшло вже 10 років, кількість заяв від політиків на тему "розібрати незаконні будинки" можна зібрати в товсту книгу, а будинок на місці. Більше того, за 10 років він став непомітним на тлі інших – ще вищих.

Вид на Лавру з Лівого берега Дніпра. Фото з Facebook О. Свистунова

Дивно, яким чином українські чиновники то передають заяви ЮНЕСКО про виключення зі списку об’єктів всесвітньої культурної спадщини Києва через висотну забудову в забороненій зоні, то викручуються на сесіях ЮНЕСКО, адже досі жодних вагомих санкцій за це Україна не отримала, хоча погіршення охорони архітектурних ансамблів настільки очевидне.

Щодо нового Зонінгу. Він ділиться на райони, а ті – на квартали.

Отже, планувальне утворення з умовною назвою "Печерськ" має квартал 21423. Де це? Біля кінцевої зупинки громадського транспорту з висадкою до Києво-Печерської лаври, Музею Другої світової війни. На перетині вулиць Лаврської і Цитадельної, через дорогу від Мистецького арсеналу та пам’ятника воїнам-афганцям. Під стінами чоловічого монастиря Феодосія Печерського, одного з засновників Лаври, поряд з церквою 17 сторіччя, в межах буферної охоронної зони об’єкту Всесвітньої культурної спадщини.

Ділянка зі спорудами колишньої взуттєвої фабрики (на фото зліва) біля Лаври і Мистецького арсеналу, яка за новим Зонінгом має бути забудованою висотними житловими будинками. Фото airpano.com

Що там було? Це територія Київської фортеці 17-19 сторіччя, у 18 сторіччі там була побудована Цитадель (звідки назва вулиці) – величезне земляне укріплення з бастіонів, кам’яних воріт і порохових погребів довкола Лаври, яке простояло до сьогодні і частково охороняється державою, а фактично зруйноване на 85% господарською діяльністю 20 і 21 сторіччя.

Оскільки Цитадель – це був військовий об’єкт, радянська влада продовжила військове використання. У теперішньому Мистецькому арсеналі був військовий завод по налаштуванню точної вимірювальної апаратури, а поряд взуттєва фабрика, яка шили юхтові чоботи для радянської армії і навіть для українських солдатів в перші роки незалежності, поки не збанкрутувала.

Зараз виробничий корпус фабрики і допоміжні приміщення стоять закинуті, і це все в 200 метрах від Лаврської дзвіниці.

Ясне діло, фабрика давно у приватній власності, а її територія така велика, що можна збудувати житловий район на 5000 мешканців, і щонайменше 2000 квартир.

Але питання – у межах буферної зони ЮНЕСКО, поряд зі стількома пам’ятниками архітектури, історії і культури – чи потрібен район на зразок Позняків (спального району) для заможних? 

Що найцікавіше, проект регенерації Київської фортеці вже розроблявся на замовлення міської влади в 2005-2006 роках, саме на цій території передбачалося відновити вали фортеці, розбудувати інфраструктуру для музеїв Лаври, Мистецького арсеналу – обслуговування туристів і паломників.

Саме така функція передбачена для буферних зон довкола пам’яток всесвітнього значення. Львів на обслуговувані туристів у межах спадщини під охороною ЮНЕСКО заробляє чималі гроші.

Але розробники Зонінгу вирішили інакше – висотна житлова забудова. Ось, що заплановано на цій території. Тобто будинки до 16 поверхів.

Що дивно і незрозуміло – як так сталося, що досі, тут нікому не дозволяли будувати вище 27,5  від рівня землі (обмеження, яке діяло у Києві для історичної забудови). За роки будівельного буму і після нього з 2005 по 2014 роки тут всі нові будинки були не вищими за 9 поверхів, а тут раптом дозволити 16 та ще й під самою Лаврою, на ділянках, де такі висотні будинки буде видно як на долоні в буферній охоронній зоні.

Перша ластівка уже будується. Наближений до влади "Київміськбуд" уже продає квартири з видом на Лавру, є навіть ванні кімнати з вікнами до підлоги і видом на монастир.

На сьогодні з 17 поверхового трьохсекційного будинку збудовано трохи менше половини. Уже незабаром ці квадратні метри вилізуть своїми вікнами впритул до Цитаделі і Лаври. А слідом за ними буде збудовано ще низку житлових будівель ще ближче і ще вище.

Схема охоронної зони об’єктів всесвітньої спадщини в Києві (позначена помаранчевим). Червона крапка – ділянка, на якій новий зонінг дозволяє висотне будівництво, всупереч міжнародним правилам і регламентам по буферних зонах і всупереч діючому Генплану Києва. Схема n.sophiakievska.org

Автор дав своє зауваження у альбомі Громадських слухань по Зонінгу і чекає на відповідь від розробників і замовників, а також розраховує на увагу громади до цієї проблеми.

Зазвичай у нас помічають проблему, коли всі законні способи впливу уже вичерпано, а документи оформлено.

Олег Гречух, архітектор