Хмарочоси замість "Олімпійського" - реалії столичної нерухомості?
Ситуація з підготовкою в Україні вже вкотре нагадує Європі, що якісних змін в управлінні країною так і не відбулося. Політики, ніби спіймані на "гарячому", після кожного візиту ревізорів з УЄФА видають порцію популістських заяв, а реальних, системних зрушень не відбувається.
Ситуація в Києві є показовою, на фоні підготовки в кожному окремо взятому місті: Дніпропетровську, Донецьку, Львові, Одесі та Харкові.
Скасування результатів конкурсу на реконструкцію найбільшого стадіону країни НСК "Олімпійський" не з кращої сторони демонструє прозорість і відповідальність у прийнятті рішень найвищої ваги. (Умови конкурсу на офіційному сайті замовника - Мінсім'ї, молоді і спорту.
Тайванська Archasia Design Group - переможець конкурсу оскаржила в адміністративному суді відсторонення компанії від виконання робіт з реконструкції об'єкта.
Можна припустити, що офіційна версія відсторонення - не надання тайванцями дозвільних документів на здійснення будівельної діяльності в Україні - лише зачіпка, щоб звільнитися від зайвої сторони, коли мова йде про бюджет в понад 1,5 млрд. грн.
Проаналізуємо відомі факти з історії підготовки НСК "Олімпійський".
Мабуть, не варто нехтувати версією директора Інституту Урбаністики в місті Києві - Фільварова та інших експертів в галузі містобудування про недоцільність існування 85 тисячного стадіону в напруженому центрі міста.
Для прикладу - десятки міст Західної Європи, що споруджують стадіони поза межами центру міста - Уемблі в Лондоні, Стад-де-Франс в Парижі, Альянц арена в Мюнхені та багато інших.
Що є в центрі Києва сьогодні? Моноцентричність, зосередженість всіх республіканських, обласних, міських адміністративних будівель у межах історичного центру.
Через бурхливий розвиток і ущільнення найбільш затребуваних і рентабельних об'єктів комерційної нерухомості в локальному центрі міста, під загрозою опинилася історична й ландшафтна спадщина міста, вкрай перевантажена транспортна мережа.
Більшість населення Києва з ранку рухається до центра, увечері - звідти. Подібна ситуація характерна майже для всіх великих міст.
Але європейський досвід демонструє наступний підхід - винесення за межі центру нових об'єктів масового притягання - ділових центрів, концертних комплексів, стадіонів і т.д. До таких споруд підтягують міську інфраструктуру: транспорт, комунікації. Територія стає інвестиційно привабливою, обростає офісами й житлом, стирається розподіл на центр - спальний район.
Площі перед стадіоном явно недостатньо для розміщення автобусів і авто та одночасної евакуації глядачів.
 |
У Києві є пропозиції по розвитку висотного адміністративного району з перенесенням туди частини держустанов на Рибальському півострові, поруч зі споруджуваним мостом і лінією метро, а також розвиток територій теперішньої промзони на Теличці. Ці проекти мають давню історію, що почалася задовго до рішення про проведення Євро-2012, реалізуватися вони будуть, скоріш за все, без часової прив'язки до 2012 року.
На НСК "Олімпійський" зіштовхнулися із цілим рядом проблем, пов'язаним з розвитком стадіону ще в 2005 році. Основним було питання евакуації глядачів.
Існуючі виходи з глядацьких трибун головної арени мають біля 2-х метрів завширшки й не відповідають сучасним вимогам безпечної евакуації.
Схема евакуації глядачів передбачає рух 33 тисяч чоловік убік вулиці Червоноармійської, де знаходиться сумнозвісний ТЦ "Троїцький".
Навіть якщо торговий центр знесуть, місць, достатніх для паркування сотень автобусів і легкових автомобілів уболівальників не знайти. Уже сьогодні, під час проведення футбольних матчів автобуси з фанами паркують уздовж вулиць, що примикають до стадіону, що створює незручності міському транспорту.
Ще в 2006 році висловлювалися думки, що територія "Олімпійського" може бути традиційним місцем проведення спортивних змагань, однак, сам спортивний комплекс все-таки вимагає нового місця розміщення.
Існуючий на нинішньому місці перепад висот не дозволяє в повному обсязі розмістити добре організовану сучасну спортивну базу. Багато експертів ставлять під велике питання реальність створення з "Олімпійського" п'ятизіркового сучасного євростадіону.
У всіх найбільших містах світу, при розміщенні подібних комплексів у структурі міста, для вирішення питань пов'язаних із транспортом, евакуацією й т.д., прилеглі квартали піддавалися глобальній перебудові. У випадку з НСК такої можливості немає.
Транспортна проблема навколо "Олімпійського" позбавлена перспективи розвитку. Існує всього два основних виходи зі стадіону. Один - на вулицю Червоноармійську, до метро, інший - до Палацу спорту, і ще однієї станції метро.
Як відомо, з метою безпеки під час закінчення матчу ці станції працюють в обмеженому режимі, уболівальникам пропонується пересуватися пішки до інших станцій метро. У цей час із fun-zone, що обов'язково повинна бути за умовами УЄФА, і розміститься на Хрещатику й Майдані Незалежності, вийде ще більш ніж 100 тисяч уболівальників.
Їх подальша безпечна евакуація при такому порядку речей досить проблематична. Нещодавно кияни могли переконатися, як погано організований рух пішоходів і транспорту може зіпсувати враження від свята фейерверків.
А тим часом, ті місця, де могли б бути багаторівневі транспортні розв'язки, для нормального руху транспорту, уже забудовані. Через будівництво ТЦ "Метроград", більше немає можливості зробити підземну розв'язку при виїзді з вулиці Червоноармійської й Хрещатика на бульварах Шевченка й Українки.
На Бессарабці побудовані два 30-ти поверхові будинки, поруч з проїзною частиною дороги, таким чином, що навіть паркування власного транспорту не вирішується, а що казати про ті тисячі машин, які повинні тут роз'їхатися під час проведення Євро - 2012. Це наслідки містобудівних помилок втілених у життя в центрі міста за останні 3-4 роки.
 |
Тож киянам не залишається нічого, окрім слідкувати за поглибленням транспортних проблем після реконструкції НСК "Олімпійський".
Окрім проблеми транспорту у НСК "Олімпійський" є не менш важлива проблема: місце, на якому він історично знаходиться аж надто ласе для інвесторів у столичну нерухомість. І тут слід згадати не тільки торгівельний центр "Троїцький", а ще й цілу низку інших споруд, що впритул наближаються до чаші стадіону.
Зокрема, майже збудований 12-ти поверховий офісний центр, що був погоджений містобудівною радою столиці в листопаді 2007 року під назвою "реконструкція і розширення спортивного павільйону, споруд громадських туалетів і організація артезіанської свердловини".
 |
Так міг би виглядати НСК "Олімпійський" за результатами проведеного конкурсу. (12-ти поверхова споруда , що вже майже збудована впритул до трибун, в пропозиції тайванців не врахована) Фото з сайту www.archasia.com.tw |
 |
| 12-поверхова споруда "громадських туалетів і артезіанської свердловини" перед "Олімпійським". Фото Дмитра Ларіна |
Як виявилося станом на травень 2008 року, з загальної території НСК, на яку проводився конкурс - 38 га, стадіону належить тільки третина. І навіть на цю територію вже розробляються проекти землевідведення понад десятком комерційних фірм.
В листопаді 2007 року було озвучене "революційне" рішення по реконструкції НСК "Олімпійський" не дуже відомим союзом іноземних і українських фірм, серед яких "Штрабаг", "Ренесанс Констракшн", "АРЗУ", "Гіпек", "SCI Brisbin Brook Beynon".
За словами Буланькова, координатора проекту його загальна вартість 2 млрд. дол. Участь державних коштів у проекті не передбачається. Компанія "Гіпек" вже "засвітилася" в спорудженні житлових будинків поряд з велотреком "Авангард" в Києві.
Суть пропозиції, названої розробником - "Колізей" - оббудувати стадіон по периметру 30-ти поверховою офісно-готельно-жилою "стіною" з великим торгово-розважальним центром з паркінгами внизу, загальною площею 1 млн. 162 тис.м2 . Фінал Євро -2012 можливо буде провести в цьому гібридному спорудженні, можливо основне комерційне будівництво почнеться відразу після закінчення чемпіонату.
Мотивація: висока ліквідність ділянок у центрі міста, перманентність проведення великих заходів, необхідність діставати постійний прибуток від нерухомості.
Мабуть ця малопомітна акція й оголила для широкого загалу палкі інтереси інвесторів, часто заручених державною підтримкою, до стадіону в самому серці столиці.
Якщо дивитись на проблему під таким кутом зору, більш зрозумілою є ситуація зі зволіканням у виборі того, хто буде здійснювати "реконструкцію" Олімпійського, та хто контролюватиме цей процес.
На думку члена журі конкурсу, переможцем якого була визнана Archasia Design Group - досвідченого українського конструктора Лебедича, конструктивні особливості трибун верхнього ярусу стадіону і його овальна форма не дозволять збудувати надійне покриття, без повної перебудови цих, власне, трибун.
Це означає, за планами тайванських проектувальників, що вже сьогодні від стадіону мають від'їжджати колони самоскидів з рештками демонтованих трибун, щоб звільнити місце для грандіозного будівництва. Тільки в такому разі можливо вчасно і надійно реконструювати стадіон.
Як відомо, цього не сталося, час втрачається й надалі.
Залишається дилема - коли й в якому вигляді здійсниться реконструкція НСК "Олімпійський", конче необхідна для того, щоб Україна змогла провести фінал Євро-2012 в Києві і чим обернеться в майбутньому існування гігантського стадіону в центрі міста, у перебудову якого вкладаються мільярди бюджетних коштів?
Олег Гречух 