Топ-10 самых дорогих офисов Киева

Информационно-аналитический портал Develop.com.ua составил рейтинг самых дорогих офисных центров столицы.

Портал ориентировался на стоимость аренды квадратного метра в центре Киева. Но в рейтинге офисы расположены в зависимости от годового дохода от сдачи в аренду объекта. В перечень не были включены крупные центры, не приносящие ренты владельцам, а также объекты с отсутствующими вакантными площадями.

1. БЦ "Парус"

Рента: $50,57 млн в год

Площадь: 52 672 кв. м

Арендаторы: Интерпайп, Райффайзен Банк Аваль, Олимп, Конкорд Капитал и т. д.

Владелец БЦ "Парус" - ЗАО "Мандарин Плаза" - несколько лет успешно работает на рынке офисной недвижимости. В 2003-м ЗАО презентовало одноименный ТРЦ премиум-класса в Бессарабском квартале (общая площадь проекта - 21 тыс. кв. м).

Годовой доход от сдачи в аренду комплекса "Мандарин Плаза" - от $40 млн. Все опрошенные риэлторы, утверждают, что 33-этажный БЦ "Парус" будет еще более успешным проектом: 90% офисных площадей центра были сданы в аренду еще до ввода здания в эксплуатацию.

Среднемесячная ставка - $85 за кв. м. Появление "Паруса" в активах ЗАО "Мандарин Плаза" позволило этой компании продать в 2007-м 55% акций шведской Heritage Properties International за $500 млн. По имеющейся информации, часть ЗАО контролирует бизнесмен Дмитрий Фирташ.

2. БЦ "Европа Плаза"

Рента: $25,2 млн в год.  Площадь: 30 тыс. кв. м

Арендаторы: Welltone, Loctite, ФК «Факторинг» и т. д.

Киевский бизнес-центр "Европа Плаза" - проект СП "Западная нефтяная группа" (торговая марка - WOG), реализованный в 2005 году. Тогда же группа совместно с ПАККО открыла "Там-Там" - самый большой гипермаркет в Западной Украине.

Девелопером БЦ "Европа Плаза" стала строительная компания "Т. М. М.". WOG как основной инвестор изначально ориентировался на продажу бизнес-центра: 15 тыс. кв. м офисных и 3,5 тыс. кв. м торговых площадей выставили на торги за год до ввода объекта в эксплуатацию.

Сумма сделки не разглашается, хотя известно, что большую часть офисных площадей БЦ "Европа Плаза" приобрел ЭСТА Холдинг (входит в состав группы "СКМ"). Сейчас квадратный метр в БЦ стоит от $6,5 тыс.

3. БЦ "Айсберг"

Рента: $22,1 млн в год. Площадь: 25 тыс. кв. м

Арендаторы: Samsung, Amway, Microsoft, PricewaterhouseCoopers, Ниссан Мотор Украина, БТА Банк и т. д.

В 2007 году казахстанская компания "Евразия-Украина" приобрела сразу два бизнес-центра по ул. Жилянской: сначала - NTBC-2, а позже - новый Айсберг. Таким образом группа бизнесмена Мухтара Аблязова, хорошо представленная на рынках офисной недвижимости России и Турции, закрепилась в Украине.

А продавец БЦ "Айсберг", девелоперская компания "НЕСТ", заработала на этой сделке $140 млн. - почти в два с половиной раза больше, чем было инвестировано в строительство объекта. Сейчас ТНК, арендующие офисы в Айсберге, платят за квадратный метр около $1 тыс. ежегодно, то есть время окупаемости инвестиций г-на Аблязова в БЦ не превышает пяти лет.

Кстати, в конце 2008-го "Евразия-Украина" начнет строительство жилого комплекса в Печерском районе столицы, ориентировочный объем инвестиций - около $650 млн.

4. БЦ "Леонардо"

Рента: $14,78 млн в год. Площадь: 14 840 кв. м

Арендаторы: Investment Capital Ukraine, MTM, Cilag GmbH International, Mitsui & Co. Ltd, Tchibo Ukraine и т. д.

В этом году завершена вторая очередь строительства бизнес-центра "Леонардо", владельцами которого являются на паритетных началах девелоперская компания "Ярославов Вал" и ЭСТА Холдинг.

По данным бренд-менеджера DEOL Partners (осуществляющей подбор арендаторов) Лилии Ковальчук, к 12 июня были подписаны договоры аренды на 62% площадей "Леонардо", а на вакантные квадраты уже есть потенциальные арендаторы. Ставка - $83 за кв. м. ежемесячно.

В 2006 году Quinn Group заплатила за первую очередь бизнес-центра рекордную по тем временам сумму - $92,5 млн. В ЭСТА Холдинге рассматривают возможность продажи площадей БЦ, но с решением пока не спешат: спрос на офисы в Киеве растет, а доля вакантных площадей составляет всего 2-3%.

5. Horizon Office Tower

Рента: $11,7 млн в год. Площадь: 13 тыс. кв. м

Арендаторы: L'Oreal, Cisco Systems и т. д.

Horizon Office Tower на ул. Шелковичной - результат сотрудничества главы совета директоров корпорации "ИСА" Олега Андреичева и крупнейшего владельца недвижимости в США Сэма Зелла.

По неофициальным данным, в строительство объекта было инвестировано около $10 млн, сейчас же стоимость бизнес-центра превышает $45 млн. Впрочем, никто не спешит продавать Horizon Office Tower - каждый квадратный метр приносит собственникам здания более $900 ренты в год, причем лишь 5% площадей офисного центра вакантны.

Здание оснащено пятью скоростными лифтами, трехэтажной стоянкой на 70 авто, рестораном. Управление объектом г-н Андреичев доверил английской фирме New Horizon Property Services.

6. БЦ "Панорама"

Рента: $10,1 млн в год

Площадь: 10 530 кв. м

Арендаторы: Daewoo, Велес Капитал, ОКИ и т. д.

В 2004 году Панорама (в состав которой входят офисы, магазины, ресторанный комплекс) на ул. Житомирской была признана лучшим бизнес-центром года. В 2003-м в строительство БЦ было инвестировано $30 млн., а сейчас его собственники только на аренде офисов зарабатывают около $10 млн. ежегодно.

С появлением на рынке более современных объектов класс Панорамы снизился с "А" до "В", но это не отразилось на востребованности офисных площадей бизнес-центра. Риэлторы уверены, что стоимость аренды в БЦ будет ежегодно дорожать на 10-20%.

Неслучайно ее четыре этажа выкупил Банк Петрокоммерц-Украина. HCM Group (девелопер Панорамы) планирует построить еще два БЦ класса "В+" на улицах Ревуцкого (150,2 тыс. кв. м) и Серафимовича (29 тыс. кв. м).

7. NTBC-2 (BC Deloitte)

Рента: $10,05 млн. в год

Площадь: 9856 кв. м

Арендаторы: Deloitte Touche Tohmatsu

Покупка казахстанским бизнесменом Мухтаром Аблязовым бизнес-центра NTBC-2 на ул. Жилянской стала третьей в списке крупнейших сделок на рынке недвижимости в 2007 году.

За строящийся десятиэтажный центр "Евразия-Украина" заплатила $55 млн. В 2008-м г-н Аблязов сдал NTBC-2 в долгосрочную аренду (на 10 лет) Deloitte Touche Tohmatsu.

На 7 тыс. кв. м разместился главный украинский офис Deloitte, остальные площади сдаются в субаренду. Доподлинно не известно, сколько заработала "Евразия-Украина" на сделке.

Судя по арендной ставке в $85 в месяц (именно по такой цене сдаются вакантные квадраты NTBC-2), можно предположить, что годовая рента собственников БЦ составляет около $10 млн. в год. Для справки: за два года присутствия на отечественном рынке "Евразия-Украина" инвестировала в коммерческую недвижимость около $300 млн.

8. International Büro- und Hotelzentrum

Рента: $5 млн в год

Площадь: 8 тыс. кв. м

Арендаторы: консульство герцогства Люксембург в Украине, MIBS Travel

На Большой Васильковской находится самый закрытый БЦ с полезной площадью 8 тыс. кв. м. За квадратный метр в International Bu..ro- und Hotelzentrum арендаторы платят свыше $660 в год.

"Здание реконструированное, поэтому класс центра не может быть выше "В", а само качество объекта не соответствует международным требованиям к офисным помещениям, -Главным критерием, определившим наш выбор, стала относительно невысокая арендная ставка", - рассказывает представитель турагентства, арендующего офис в International Bu..ro- und Hotelzentrum.

9. Karat BC

Рента: $4,2 млн в год

Площадь: 5 тыс. кв. м

Арендаторы: нет данных

Karat BC - один из новейших бизнес-центров в Киеве. Директор департамента управления недвижимости ООО "Тико-Констракшен" (девелопер проекта) Анна Скрипкина уверена, что бизнес-центр на ул. Жилянской отвечает международным требованиям к объектам класса "В" и долго пустовать не будет.

Обычно БЦ сдают в аренду еще до ввода зданий в эксплуатацию. Арендная ставка в Karat BC - $70 за кв. м. Объем инвестиций в объект - около $10 млн., предполагаемый срок окупаемости вложений - 3-4 года.

10. БЦ на ул. Саксаганского

Рента: $3,06 млн в год

Площадь: 3400 кв. м

Арендаторы: нет данных

Приобретя участок на пересечении улиц Саксаганского и Льва Толстого, закрыв казино "Наяда" и заручившись финансовой поддержкой ПриватБанка, компания "Амур" начала строить новый офисный комплекс.

Генеральный подрядчик - "Будiвельник-Сервiс" - рассчитывает, что этим летом объект будет введен в эксплуатацию. Опрошенные риэлторы назвали место строительства БЦ самым престижным после Крещатика, Майдана Независимости и прилегающих к ним улиц.

Задекларированные арендные ставки в строящемся бизнес-центре выше среднерыночных - от $75 за кв. м в месяц, хотя класс объекта не самый высокий - "В+".