Ще не місто, уже не садівництво. Проблеми 30 тисяч приватних ділянок у Києві

Скільки їх – мало хто знає, адже відкритої бази даних по садівничих товариствах у Києві не існує. За списком у Довіднику вулиць Києва, у столиці є 328 садівничих товариств, з кількістю приватних ділянок по 4-12 соток від 10 до 1000 в кожному. Це щонайменше 30 000 ділянок у столиці.

Де вони і яка їх площа?

Найбільше скупчення садівничих товариств у Дарницькому і Дніпровському районах Києва (Нижні сади, Осокорки та Русанівські сади), проте менші за кількістю СТ є в кожному районі міста (Берківці, Оболонь, Воскресенка, Жуляни, Житомирська траса).

Вид на десятки кілометрів садівництв Києва з літака. Фото: Вікімапія

Сумарна площа садівничих товариств у Києві дорівнює площі таких житлових районів, як Троєщина, Позняки чи Оболонь.

Трансформації в законодавстві за останні кілька років зробили можливим реєстрацію (прописку) в садових будинках. Саме тому невеликий відсоток власників таких будинків зареєструвалися, і окремі садові ділянки включені в списки виборців. Це дає формальне право на представництво в органах влади, проте на практиці не приносить системних змін.

Територія вважається місцем для садівництва. За Генеральним планом розвиток міської інфраструктури з врахуванням, що сади – це вже де-факто не сади, а постійне поселення, не відбувається.

Традиційний для 70-80-х років садовий будинок для тимчасового проживання влітку. Фото: Rieltor.club

Історія з садовими товариствами у Києві почалася наприкінці 50-х років. У часи радянської економіки шляхом виділення у користування неосвоєної землі робітникам і службовцям, відбувалося заохочення до роботи і відпочинку.

Земля, непридатна для багатоповерхової забудови, на затоплюваних лугах, вздовж залізниць, виділялися підприємствам по кілька гектарів. Їх потім ділили на дрібні ділянки по 4-6 соток.

Cадові ділянки на Осокорках у Києві. Багато будинків на сьогодні вже не дерев’яні на 30 м2, а в десятки разів більші, цегляні. Фото: Alex Delsian

Ділянки призначалися для колективних садів, вирощування фруктів, овочів, виноградарства для власних потреб. Такі рішення були закладені в Генеральні плани Києва, і так залишається до цього часу – чинний Генплан до 2020 року і розроблений до 2025 року визначають, що ці сотні гектарів землі у Києві є виключно "для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби". Так само зазначено в Земельному кадастрі.

Що ж насправді відбувається на "фазендах" у Києві?

У 90-х роках при мерові Омельченку була запущена приватизація цих державних і відомчих земель. Якщо раніше факт "власності" підтверджувався членською книжкою садівника, то в 1998 році садівники почали отримувати акти на приватну власність. Проте, якщо раніше садівничий кооператив мав загальну ділянку включно з внутрішніми вулицями загального користування, то акти на приватну власність видавали лише приватним особам на ділянки. 

Вулиці та рекреаційні ділянки загального користування залишилися без формальних власників. Як правило садівниче товариство – це об’єднання для управління, основний актив – це стовпи і електромережі, які є в спільній власності садівників.

До сьогоднішнього дня на законодавчому і політичному рівні був закладений лише механізм оформлення колективної власності в приватну на окремі ділянки, але механізми управління відсутні у перспективі щонайменше 8-10 років.

До основних проблем СТ можна віднести:

- Самозахоплення та формалізація власності на землю, яка не може за законом стати приватною.

Шляхом самозахоплення та наступних судових рішень про визнання права власності окремі громадяни отримали землю у прибережних смугах багаточисельних озер, каналів, уздовж Дніпра, захопили тупикові вулиці, звузили вулиці шляхом встановлення паркану на дорогу.

Таким чином були порушені конституційні права громадян на безперешкодне користування водними ресурсами, доступ до водойм, порушені нормативи з ширини вулиць, по яких інколи не може проїхати автомобіль пожежників чи швидкої.

Ширина вулиці 3 метри, що є порушенням будівельних норм, заважає в прибиранні снігу та проїзду транспорту, не говорячи про відсутність пішохідного тротуару чи узбіччя. Фото: google street view

- Хаос в інженерних комунікаціях.

Оскільки постачання електроенергії відбувається до садівництва, а воно вже передає електрику окремим садівникам, садівники платять гроші садівництву, а воно – постачальнику. Звісно тарифи більші, ніж встановлені державою. Через неузгодженість управління такою системою, багато приватних власників встановили окремі трансформатори, лінії електропередачі та опори.

Сплетіння кабелів на стовпах в садових кооперативах інколи нагадує країни південно-східної Азії. Фото: google street view

- Розсвареність членів СТ, сегрегація та відсутність самоуправління.

Більша частина власників ділянок отримала їх в часи СРСР, коли була економічно активною, в середньому віці. З виходом на пенсію та різким зменшенням доходів, можливості з обслуговування ділянки різко впали.

Більшість ділянок, як правило, мають депресивний вигляд, занедбані та роками не відвідуються власниками.

Проте поряд збудовані високі паркани та великі будинки, мало не на всю площу ділянки, новими власниками, або тими, хто вийшов з розпаду СРСР зі значним збереженим капіталом.

Часто трапляються сусідства з різницею у вартості нерухомості у сотні разів. На загальних зборах кооперативів, як правило, більша частина садівників фізично не може оплачувати внески в розвиток спільної інфраструктури чи централізованого вивезення сміття. А менша, заможніша, частина вважає, що сама себе всім забезпечила, тому не повинна за когось платити.

- Самовільна зміна формального цільового призначення ділянок під садівництво.

Через заселеність садових ділянок протягом усього року та постійним ростом кількості мешканців, логічно, виникає потреба у розвитку інфраструктури. Користуються високим попитом магазини, офісні приміщення, заправні станції, заклади надання побутових послуг, а також дитячі садки, школи, поліклініки і лікарні. Необхідним є і потреба в екстрених службах: швидкій, пожежній і поліції.

Якщо комерційна нерухомість з’являється навіть за відсутності формальних дозволів, то державна інфраструктура не з’являється, бо регулюється законами і будівельними нормами.

Будівництво багатоквартирних будинків у садових товариствах: з дозволу на 3 поверхи у рекламі заявляють про 5, а в реальності не зупиняються і на 11 поверхах. Це призводить до колапсу на дорогах і в інфраструктурі, яка не розрахована на таку щільність. Фото: forum.domik.net

Якщо це садівництва, то Генплан і бюджет не передбачають спеціальне фінансування на обслуговування доріг загального призначення, чистку снігу, фінансування роботи державних лікарів і садочків.

Окремі забудовники влаштовують перегони, хто більше забудує. Органи державного регулювання забудови, які діють в межах законів, не можуть погоджувати будівництво на садових ділянках нічого, окрім малоповерхових індивідуальних садових будинків за будівельними нормами.

У реальності, враховуючи багаторічну традицію, спочатку приватні власники ведуть будівництво того, що вважають потрібним для себе, а потім, користуючись розвиненим ринком таких специфічних послуг, "узаконюють" незаконну забудову.

Наявність такої усталеної практики сильно деформує якість державних послуг, довіру до установ влади і суттєво знижує вартість нерухомості через корупційні ризики і потенційні проблеми з законом.

- Відсутність перспектив на цивілізований розвиток.

Будь-який приватний інвестор не хоче втрачати свої вкладення. За останні роки на кілька десятків тисяч ділянок Департамент архітектури та містобудування видав близько 10 Містобудівних умов (документ для початку проектування і забудови).

Містобудівні умови – документ, що передує забудові, видано у 2016 році, на космічній карті 2013 року видно, що ділянка вже забудована як мінімум кілька років тому.

Проте, це не вирішує системних проблем, та більшою мірою свідчить про певні індивідуальні ініціативи та впливові знайомства.

Неможливо серед тисяч невирішених проблем сусідів мати повний порядок на окремій ділянці. Є державні органи управління, які повинні систематизувати проблеми тисяч мешканців садів та проводити систему політику по їх вирішенню. 

Наслідки зазначених проблем

Неможливість у законний спосіб вирішувати проблеми мешканців призводить до корупції, анархії та самоуправства як окремих власників ділянок, так і об’єднань, садівничих товариств.

Розвиток нерухомості уже йде повним ходом всупереч Державним будівельним нормам, закону про містобудівну діяльність та Генеральному плану Києва.

Уже сьогодні очевидні нереальні масштаби затрат на приведення до вимог закону всіх наявних порушень.

Правовстановлюючі документи на нерухомість і землю видані через рішення судів або в інший спосіб. Затрати на їх законну ануляцію є неспівмірними з існуючими можливостями міста.

З іншого боку, при існуючих потребах Києва і темпах житлової забудови, місто втрачає потенціал і якість нерухомості, не роблячи жодних кроків для врегулювання проблем садівничих товариств навіть у віддаленій перспективі.

До Громадських проектів з Бюджетом участі, де, за європейською практикою, перед тим, як виділити бюджетне фінансування, шляхом демократичного конкурсу стимулюють громадську активність, визначають найбільш важливі проекти, потрапила ініціатива зробити освітлення вулиці Центральної, яка сполучає тисячі ділянок на Осокорках.

Фактично це ініціатива приватних небайдужих осіб, які намагаються консолідувати довкола проекту зацікавлених мешканців, щоб вони відчули, що вирішувати проблеми потрібно знизу. Що міська влада не кидає сміття в кущі і озера в садових товариствах, що небайдужість і самоорганізація місцевих – це запорука порядку поруч з житлом, на вулиці.

При капітальному ремонті Центральної вулиці в Дарницькому районі Києва, не зробили дощову каналізацію. Після дощів неосвітлена магістральна вулиця перетворюється на ріку. Фото: Взгляд

Але у глобальному плані міській владі пора повернутися обличчям до проблем людей і вирішити, чи вони й далі будуть робити вигляд, що не помічають, що садівничі товариства уже де-факто живуть за іншими правилами, чи шукати шляхи, як вийти з заплутаного клубка проблем.

На сьогодні ці проблеми не висвітлені ні в роботі районних у місті Києві адміністрацій, ні в роботі депутатів КМР, ні в документах КМДА.

Вирішуються лише окремі проблеми з приватизації, запущені ще в 90-х роках, хоча за 20 років багато що змінилося.

Олег Гречух, архітектор