Чому київська земля така дорога?

Версія для друку     Додати коментар

06.09.2016  15:49 __ Володимир Прокопів

Уже рік столиця живе з новою нормативно-грошовою оцінкою землі. Відповідно до неї, середня базова вартість 1 кв. метра київської землі в порівнянні з попередньою оцінкою зросла на 42%.

Мешканці міста, особливо підприємці, все частіше нарікають на цей момент та запитують, чому настільки дорога земля.

Погоджуюсь, зростання суттєве. Та воно має своє пояснення і обґрунтування. Тож спробую пояснити, чому саме 42%, а не 25% чи 74%.

Земля апріорі не може дешевшати. Відповідно до ст. 18 закону "Про оцінку земель", грошова оцінка в містах переоцінюється один раз у 5-7 років.

Розраховується вона за певною формулою, в яку входять низка змінних показників, серед яких, зокрема, індексація та біля 30 локальних факторів, що визначають особливості території (наявність чи відсутність інженерної інфраструктури, знаходження в межах заповідної, культурної чи історичної території, санітарної зони, доступ до транспорту та ін.).

Тобто більшість показників, що лягають в кінцеву вартість землі, виключають суб’єктивний фактор. Ціна київської землі – це такий собі "вінегрет" з інгредієнтами у вигляді економічної ситуації в країні, обсягу та стану інфраструктури і локальних особливостей землі.

Невелике порівняння. Середня базова вартість земель у Львові станом на початок 2013 року складала 573,8 гривні, що перевищувало на 20% проіндексовану вартість земель міста Києва станом на 01.01.2013. І це при тому, що у них не має такої інфраструктури та метрополітену.

Тож давайте бути відвертими – земля в столиці буде дорогою. Особливо, зважаючи на шалену інфляцію, зростання вартості основних фондів та колосальну інфраструктуру. Але висока вартість землі має бути для тих, хто її використовує і отримує від цього дохід. Населення має найменше відучувати такі зміни.

Тому за можливості ми намагаємось полегшити "земельне навантаження" на місто.

Зокрема, в березні Київрада зменшила розмір податку за землю під житловим фондом  в 3,3 рази.

Ми пішли на таке зниження, бо у 2016 році фактичний розмір плати за землю у порівнянні з 2015-м роком повинен був збільшитися в середньому в 5,5 разів.

Голови ОСББ та ЖБК почали звертатись щодо врегулювання цього питання, оскільки багаторазове зростання податку означало би нарощування податкових боргів цих об'єднань та вартості комунальних послуг для мешканців цих будинків.  

Попри все кияни мають право і повинні знати, чому зростає вартість землі.

Ще в 2012 році Київрада прийняла рішення про проведення нормативної грошової оцінки.

У результаті відкритих торгів розробниками техдокументації з нормативної оцінки землі були обрані ДП "Інститут Київгенплан" і ДП "Київський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою". Вони спеціалізуються саме на таких речах і вже не перший раз роблять оцінку столичної землі.

Якщо не вдаватись в юридичну казуїстику, ці інститути мали виконати три базові речі: 

1) розробити технічну документацію з нормативної оцінки земель Києва

2) розробити техдокументацію земель сільськогосподарського призначення столиці

3) скласти схеми локальних факторів, що характеризують місце розташування земельної ділянки.

Київрада не проводить нормативну грошову оцінку земель та, відповідно не визначає базову вартість київської землі і локальні фактори, що впливають на її кінцеву ціну. Вона є лише замовником цього процесу.  Після отриманих даних вона має прийняти чи не прийняти їх на сесії.

З процедурою визначились. Тепер пройдемось по конкретних пунктах і спробуємо вияснити, чому виросла вартість столичної землі.

Базова вартість землі

Це одна з головних складових нормативної грошової оцінки землі. Вона розраховується відповідно до рівня освоєння та облаштування територій населених пунктів.

По суті, базова вартість землі показує витрати, які включають вартість зносу основних фондів, інженерну підготовку територій, споруд, магістральних мереж, каналізації, водопостачання, теплопостачання тощо.

Усі столичні підприємства, що мають їх на балансі, надають інформацію про вартість цих фондів підряднику, який здійснює нормативну грошову оцінку землі. У нашому випадку – "Інституту Київгенплану"

У цьому сенсі порівнювати базову оцінку землі в Києві та інших містах не

дуже об’єктивно. У столиці як ніде зосереджено величезну кількість інженерних, магістральних, транспортних мереж. Крім того, частка метрополітену у витратах на облаштування інженерно-транспортної інфраструктури міста складає більше ніж 30% від загальної суми.

Так ось вартість основних фондів інженерно-транспортної інфраструктури міста на початок 2013 року склала 43,6 мільярда гривень. У 2007 році, коли проводилась попередня оцінка столичної землі, ця цифра становила 21,6 мільярда. Тобто маємо більш, ніж дворазове зростання.

Склавши всі ці показники, базова вартість землі одного квадратного метра виросла на 42% – з 483,8 гривні до 686,46 гривні.

У цьому сенсі дивно чути думки, що в 2007 році місцева влада прислухалась до бізнесу, затверджуючи нормативну грошову оцінку землі, тоді як сьогодні Київрада глуха та ігнорує голос громадськості та підприємців.

У 2007 році нормативна грошова оцінка землі зросла в 3 рази в порівнянні з минулою оцінкою. Зараз же нагадую – на 42%.

Операція "індексація"

Згідно з Податковим кодексом, нормативна грошова оцінка підлягає індексації. Вона розраховується за певною формулою, головною змінною якої є індекс споживчих цін, або як ми звикли говорити – інфляція.

І якщо в 2011-2013 роках споживчі ціни не зростали, а відповідно індексація була на рівні одиниці, то в два минулі роки інфляцію в буквальному сенсі всі відчули власним гаманцем. У 2014 вона складала  124,9% (коефіцієнт індексації – 1,249), в 2015 – 143% (коефіцієнт – 1,43%).

Відповідно ми перемножуємо вартість земельної ділянки на ці інфляційні коефіцієнти – знову вартість нормативної грошової оцінки зростає. Ці речі детально прописані у Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Київрада не впливає на цю процедуру.

У цьому сенсі  великі питання до парламенту, де було зареєстровано аж 4 законопроекти щодо індексації для визначення нормативної оцінки земель.

Зокрема, законопроект №3872  "Про внесення змін до податкового кодексу України щодо призупинення індексації нормативної грошової оцінки землі з метою збереження виробничого потенціалу вітчизняних підприємств" під авторством низки депутатів з різних фракцій передбачав, як видно з назви, обнуління інфляційного коефіцієнту на 2015-2016рр. І хоча документ двічі вносився до сесійної зали в липні цього року, він так і не був проголосований.

Локальні коефіцієнти

Кожна земельна ділянка має свої особливості. Через одну пролягає інженерна інфраструктура, друга – не забезпечена каналізацією чи централізованим водопостачанням, третя – знаходиться в межах заповідної, культурної чи історичної території. Усі вони називаються локальними факторами  і лягають в кінцеву вартість землі. 

Кожному фактору відповідають свої коефіцієнти, що затверджуються рішенням Київської міської ради. Рекомендують їх знову-таки інститути-виконавці нормативної грошової оцінки.

Наприклад, якщо ділянка знаходиться в пішохідній доступності до громадського транспорту – коефіцієнт може бути обраний в діапазоні від 1,04 до 1,15.

У 2014 році Київська міська рада затвердила технічну документацію з нормативної грошової оцінки  (рішення №23/23 від 03.07.2014), де було обрано ці коефіцієнти. Тоді для згаданого фактора взяли середню межу коефіцієнта –  1,09. Загалом для всіх локальних факторів були обрані середні коефіцієнти, тобто старались обирати не вищу і не нижчу планку.

У 2016 році в світлі зростаючого навантаження на бізнес, Київрада вирішила переглянути коефіцієнти. Ми звернулись з ініціативою щодо їх зменшення до "Інституту Київгенплану", який в своєму листі погодився з пропозицією.

Тож у березні цього року Київрада своїм рішенням знизила пороги коефіцієнтів до нижнього рівня. В багатьох місцях це дозволить знизити навантаження в середньому на 20%.

На жаль, згідно з законодавством, вступити в силу це рішення може лише з 1 січня 2017 року.

Ми звернулись до Державної фіскальної служби за роз’ясненнями, чи можливо це зробити раніше, але і вони підтвердили, що можливо лише з 1 січня 2017 року.

Проміжні висновки

Проблема зростання вартості землі лежить дещо глибше. Прихована вона в застарілій методиці розрахунку нормативної грошової оцінки земель.

Прийнятий цей документ ще в далекому 1995 році. І хоча в нього вносяться зміни, сама методика розрахунку складна. Навіть зі сторони досить непросто зрозуміти, як оцінка землі відноситься до зростання споживчих цін на харчі, одяг, взуття, житло та комунальні послуги, освіту, охорону здоров'я, транспорт чи зв'язок.

Існує думка, що таким чином населенню начебто за рахунок зростання рівня орендної плати за їх землю компенсується частина витрат на придбання здорожених товарів і послуг. Але ж разом із індексацією оцінки зростає величина плати за землю, що передається в оренду.

Очевидно, що методика потребує значного спрощення.

Країна досі не має завершеного методичного документа, який був зрозумілим, апробованим і простим у застосуванні. Тим більше, не варто забувати, що завершення розробки цієї методики передбачено в Коаліційної угоди фракцій Верховної Ради.

Володимир Прокопів, секретар Київради