Управитель багатоквартирного будинку – порятунок чи провал?

У рамках проекту "Свідомий мешканець" продовжую розглядати особливості управління багатоквартирними будинками в Києві.

З липня поточного року діє закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", що фактично вніс революційні зміни до питання управління будинком.

Інтернет повниться інформацією щодо нового закону. Прихильники наголошують на впровадженні цілком іншої системи, що має в перспективі не просто якісно змінити стан домівок, але й підвищити рівень відповідальності мешканців за свій будинок. Противники ж акцентують на непродуманій системі призначення управителів, а відтак – можливих спекуляціях недоброчесних підприємців.

На жаль, у спадок від радянського періоду ми отримали необізнаність жителів про те, що мешкаючи у багатоквартирному будинку відповідальність не закінчується порогом власної квартири.

Поняття "співвласники будинку" тривалий час існувало лише у законодавчих актах, а не в реальному житті. Лише проявляючи ініціативу для створення об’єднань співвласників (ОСББ), активісти глибоко занурювались у питання того, що і кому належить у багатоквартирному будинку.

Саме тому, метою нового закону декларувалось якраз надання громадянам реальної можливості управляти своїм майном. Чи вдалось досягти цієї цілі, спробуємо з’ясувати далі.

Послуговуємось коректною термінологією

Найперше зауважу, що у вказаному законі надано визначення декільком важливим термінам.

Зокрема, багатоквартирний будинок визначається як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири; прибудинкова територія –  територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників.

Але зазначимо, що законом не закріплено межі та механізми визначення площі цієї території. З іншого боку, там, де прибудинкова територія або вже визначена, або це буде проведено в результаті реформи, мешканці будуть убезпечені від незаконних забудов, що має особливо гостре значення для Києва.

Власне, співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

При чому спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Кожен з нас, володіючи квартирою у багатоквартирному будинку, наділений низкою прав та обов’язків як співвласника будинку.

Аналітики зауважують, що такі обов’язки можуть бути непосильними для мешканців, особливо тих, які проживають у старих будинках (таких поширених у нас "сталінках", "хрущівках").

Але з іншого боку, досвід років показує, що без чітко визначених меж відповідальності складно стимулювати до самостійних ефективних дій стосовно спільного майна.

Насправді, відповідальність за утримання будинку і до прийняття даного закону лежала на плечах власників квартир у ньому, просто цей факт часто замовчувався, а норми законодавства трактувалися розмито. Тому починати таку реформу, безумовно, потрібно – і саме зараз, адже з кожним роком проблеми тільки поглиблюються.

Окрім цього, варто зауважити, що в новому законі простежується прив’язка до площі квартири: відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно до його частки.

Форми управління

Отже, основним новаторством, привнесеним законом, є визначення декількох форм управління багатоквартирним будинком:

1 – усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або

2 – всі функції – ОСББ (об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку) або

3 – співвласники здійснюють управління без створення ОСББ.

Незважаючи на те, що вважаю ОСББ найбільш оптимальною формою управління будинком, розгляну різні форми. У даному матеріалі мова піде про новації закону і управителів, а в наступному – про особливості ОСББ.

Обрання форми управління (призначення управителя чи ОСББ) здійснюється шляхом проведення зборів та голосування.

Детально розписано алгоритм прийняття  рішень в багатоквартирному будинку в хорошій інфографіці від активістів громадянської мережі "ОПОРА". 

Звертаю увагу, що повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду будинку.

Рішення оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками, які взяли участь у зборах, кожен із яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався").

Окрім цього, у протоколі обов’язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що посвідчує особу, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення.

Проблемною є ситуація, якщо під час проведення зборів не набрано встановленої кількості голосів. Але в такому випадку проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах (протягом 15 календарних днів з дати зборів).

Управитель: хто і навіщо

Поняття "управитель" раніше не характеризувалось широким вжитком у системі ЖКГ. Згідно з новим законом, управитель багатоквартирного будинку — фізична особа-підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Тобто, теоретично, якщо мешканці задоволені своїм комунальним ЖЕКом (а до мене як до депутата надходили і такі звернення), то вони зможуть залишити його управителем свого будинку. 

Варто наголосити, що саме ж ОСББ ніяк не може бути управителем, це, як уже згадувалось раніше, цілком окрема форма управління будинком – організовані співвласники.

Щодо безпосередньо діяльності управителя, слід зауважити, що управління здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Вартість послуг з управління визначається за згодою сторін та зазначається у договорі, при чому умови договору повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Варто наголосити, що наразі типовий договір не затверджено.

Договір укладається строком на один рік; якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

У випадку, якщо співвласники вирішують делегувати управителю лише частину функцій, інші здійснюються ними відповідно до третьої форми управління – без створення ОСББ.

Звертаю особливу увагу, що у випадку, коли співвласники не визначились із формою управління протягом року із дня набуття чинності закону, тобто до 1 липня 2016 року, то управителя призначає виконавчий орган місцевої ради. Є побоювання, що в такій ситуації міська влада призначатиме існуючі комунальні ЖЕКи. Саме тому київська влада, очевидно, не зацікавлена та навряд чи буде інформувати та роз’яснювати про закон, значить, це мають робити свідомі депутати та активісти.

Ризики закону та як від них убезпечитись

Розглядаючи критичні зауваження до змін в управлінні будинками, варто прокоментувати окремі з них.

Зокрема, висловлюється теза про те, що держава переклала на громадян утримання будинків та проведення їх капітального ремонту, особливу складність це спричиняє для старих будинків у напіваварійному стані, яких так багато.

У попередній версії закону "Про ОСББ", до прикладу, була норма про участь колишнього власника у капітальному ремонті до передачі будинку ОСББ. Наразі таке положення виключено, але, наприклад, міською владою Києва було зазначено, що "хрущівки" не будуть кинуті напризволяще, тобто шукатимуть кошти для їх ремонту. І така підтримка з боку міської влади є дуже правильною та потрібною.

У той же час, ремонти потрібно робити ефективно. Зараз капітальні ремонти в Києві проводяться абсолютно за кошти міського бюджету, через що:

а) з огляду на обмеженість бюджету щорічно покривається невелика кількість будинків, та й не всі їхні проблеми вирішуються;

б) відсутній контроль за використанням коштів з боку мешканців (вони часто навіть не здогадуються, що на ремонт в їхньому будинку виділено які-небудь кошти), тому роботи можуть виконуватись неякісно, кошти – економитись або навіть осідати в чужих кишенях.

Саме тому дуже важливо, щоб капітальний ремонт здійснювався на засадах співфінансування мешканців та міста.

Нових будинків, та тих, в яких уже було проведено належної якості капітальний ремонт нещодавно, це застереження не стосується.

Багато нарікань чується також на складну та майже нереальну до впровадження у життя процедуру голосування, оскільки потрібна зацікавленість багатьох мешканців, а не окремих активістів.

Тут можна відмітити, що новація дійсно вимагає активності та свідомості жителів, але колись же її потрібно почати пробуджувати та заохочувати.

Пошук однодумців, отримання інформації про співвласників квартир, трата часу і навіть певних коштів на інформування та запрошення їх на збори, пасивність сусідів, іноді навіть негатив з їхнього боку або "палки в колеса" від житлово-експлуатаційних організацій – так, це проблеми, з якими можуть зіткнутись ті мешканці, які захотіли перебрати управління будинком.

Але виникають вони із поганої поінформованості мешканців, небажання щось змінювати з боку комунальників та влади, а також її недопрацювань, відсутності належної інфраструктури. Це потрібно починати виправляти якнайскоріше.

З іншого боку, ризиком занадто спрощеної процедури могли би стати маніпуляції та передача будинків в управління аферистам, які будуть пропонувати свої послуги з утримання будинків, оформлювати це напівлегально, збирати з людей гроші і в результаті нічого суттєвого не робити.

Аби цього не сталось слід відповідально та дуже уважно ставитись до обрання  форми управління. Якщо ж співвласники вирішили таки довірити свій будинок управителю, а не створювати ОСББ, то його попередню діяльність та умови договору необхідно ретельно вивчити, проконсультуватись із юристом.

Також існує думка, що комунальні підприємства все одно будуть змушені проводити ремонт систем водопостачання та водовідведення у будинках та на прибудинковій території, бо у разі виходу їх з ладу, комунальники втратять споживачів, а, отже – прибутки від надання послуг.

Тому взаємодія у житлово-комунальному господарстві із комунальними установами все ж залишатиметься. Повністю врегульованими відносини з надавачами комунальних послуг (зрештою, як і діяльності самого управителя) будуть лише після прийняття нової редакції закону України "Про житлово-комунальні послуги".

Відзначається також, що мешканці несуть відповідальність, визначену законом, і тоді, коли у будинку не зареєстровано юридичну особу (тобто не створено ОСББ, а призначено управителя).

Проте, без юридичної особи у співвласників відсутні механізми, аби контролювати управителя. У такій ситуації ми повертаємось до окресленого вище нагального питання затвердження типового договору, який зможе убезпечити мешканців від зловживань з боку управителя.

Переваги

Таким чином, сьогодні можна говорити про те, що власники квартир отримали реальне право голосу, оскільки у кожному багатоквартирному будинку, навіть без створення ОСББ, співвласники матимуть юридичний механізм прийняття спільних рішень.

За таких умов, неналежне утримання будинку більше не перекладатиметься на когось – а спільно вирішуватиметься мешканцями.

Крім того, чи не найголовніше прогнозоване досягнення – усунення монополії комунальних ЖЕКів на утримання будинків, на противагу їм очікуємо на появу конкурентного ринку надання послуг.

Зрештою, не можна замовчувати аспект виховання у ставленні до майна, що цілком може проявитись з реалізацією нового закону.

Так, це лише частина комплексних заходів, що мали б бути присутні, проте часто проблема зіпсованих ліфтів, брудних сходів, зламаних поштових скриньок – справа не тільки ЖЕКу чи гостей під’їзду, але й несвідомих співвласників.

Що потрібно доопрацювати

Хоча прийняття нового закону, як і питання реформи у ЖКГ, обговорювалось довго, проте на сьогодні все ще є питання, що потребують доопрацювань.

Найперше потрібно синхронізувати існуюче законодавство та прийняти необхідні підзаконні акти для імплементації цього закону. Врегулювати питання ремонтів в старих будинках, виробити механізми визначення прибудинкової території. Кабмін має затвердити типовий договір між співвласниками та управителями. Без даного договору оформити взаємовідносини із управителями не тільки неможливо, але й небезпечно з точки зору ймовірних "кабальних умов".

Також очікуються уточнення з боку органів державної влади щодо протоколу зборів співвласників: його форма, порядок оприлюднення, зберігання. Такі на перший погляд "деталі" насправді мають важливе значення в питанні законності оформлення дій співвласників, а тому чим швидше відбудуться доопрацювання, тим більше шансів на початок реального ходу реформи.

Інший важливий момент, що вимагає уваги: підготовка управителів. У цьому випадку дуже важливим є зберегти баланс – з одного боку, аби не зарегульовувати діяльність сумлінних підприємців, чим створювати їм перешкоди у виході на цей ринок, а з іншого – аби не допустити до роботи дилетантів-аферистів.

Саботаж?

Зважаючи, що закон вже більше 2 місяців діє, але інструментів його реалізації громадянам досі не надано, виникає питання, а чи не займають органи виконавчої влади саботуванням виконання закону?

Адже рік мине швидко, мешканці обмежені не лише в часі на роздуми про форму управління, але й можливістю втілювати свої думки у життя, що є доволі трудо- і часомістким процесом.

Те ж саме стосується і міського рівня – київська влада, зокрема, за цей час жодного разу не згадала про те, що діє новий закон, відповідно, складається враження, що порушувати монополію районних комунальних керуючих компаній ніхто не збирається.

З метою контролю над роботою міської влади в напрямку роз’яснення мешканцям міста особливостей змін, привнесених у законодавство новим законом, а відтак – прав та обов’язків співвласників, автор направила відповідне депутатське звернення. Відповідь, як і очікувалось – "чекаємо підзаконних актів".

Не викликає сумніву, що і тут працює стара, як світ, істина: що той, хто хоче щось змінювати, шукає можливості, тоді як той, хто не хоче шукає причину.

Узагальнюючи наведене вище, можна підсумувати, що принцип, який закладений у закон – відповідальність за те, в яких умовах живуть мешканці – є надзвичайно позитивним здобутком.

Недопрацювання закону потрібно виправити якнайшвидше. І тільки активною участю мешканців у процесах, які відбуваються в сфері ЖКГ зможемо разом добитись, щоб вона стала комфортною.

У даному матеріалі зосередилась на темі управителів, проте закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в першу чергу спрямований на заохочення та популяризацію створення ОСББ, як найбільш ефективної форми управління багатоквартирним будинком. Про ОСББ чи тайте на сторінках "Української правди. Київ" найближчим часом.

Скарги на діяльність або бездіяльність комунальних підприємств "Керуючі компанії з обслуговування житлового фонду Києва" та їх структурні підрозділи ЖЕО ви можете надсилати на пошту svidomyi.meshkanets@gmail.com.

Окрім цього, якщо у вас є пропозиції, на яких питаннях варто більш детально зупинитись "Свідомому мешканцю", також пишіть, будь ласка, на цю скриньку.

Олена Галушка, депутат Київради, заступник голови постійної комісії з питань ЖКГ та ПЕК, член правління ГО "Свідомі"