Утримання будинків та дворів "по-новому". Це як?

Особливим натхненням до цієї статті став передвиборчий популізм команди Кличка, яким заклеєні дошки оголошень майже всіх столичних будинків.

Як мешканця Києва мене це, звісно ж, дуже порадувало, однак як депутат зобов’язана дивитись глибше, "в корінь" питання.

Очевидно, що при більш, ніж трикратній девальвації гривні, трохи нижчому, та все ж дуже відчутному рівні інфляції, від яких українську економіку лихоманить впродовж останніх двох років, повідомлення про не зростання тарифів "завдяки міській владі" повинно мати чіткі обґрунтування, аби це не виявилось черговою "міною сповільненої дії", яких у сфері ЖКГ більш, ніж досить, і яка згодом вибухне кількакратним зростанням тарифу відразу після виборів.

Міська влада це пояснює "оптимізацією структури управління ЖКГ", а саме створенням так званих Керуючих компаній з обслуговування житлового фонду у кожному районі столиці. Ефективність такого підходу до управління цією сферою у мене викликає величезні сумніви, про що  неодноразово заявляла ще під час обговорень цього рішення в Київраді.

Трішки історії

КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Києва" створено рішенням Київради від 09.10.14 р. "Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва".

Таких підприємств є 10 – по одному у кожному районі. У той же час, звичні для людей житлово-експлуатаційні організації (ЖЕО), до яких мешканці звертались і звертаються, нікуди не поділись – вони тільки втратили статус юридичної особи і фактично стали підрозділами цих керуючих компаній.

Втрата такого статусу для ЖЕО означає і зміну руху фінансових потоків – кошти за утримання будинків та прибудинкових територій відтепер надходять напряму до керуючих компаній, а вже звідти розподіляються на ЖЕО.

Можна виділити такі обов’язки керуючих компаній:

1) утримання та ремонт житлового фонду та нежитлового фонду;

2) надання послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій;

3) надання послуг з аварійного обслуговування внутрішньобудинкових та зовнішніх інженерних мереж, обслуговуванню ліфтового господарства та систем диспетчеризації, обслуговування димовентиляційних каналів, у встановленому порядку;

4) здійснення моніторингу використання підрядниками послуг коштів, отриманих за надання послуг з утримання будинків та прибудинкових територій – та ін., повний перелік доступний на сайті КМДА.

Під "соусом" оптимізації фактично було проведено централізацію управління сферою ЖКГ на рівні району.

Очевидно, що така структура управління не сприятиме подальшій децентралізації та створенню ОСББ, яке, на мою думку, є найефективнішою формою управління житловим фондом. 

Більше того, "оптимізацію" проведено без жодних консультацій із громадськістю – киянам про це було повідомлено постфактум, чим фактично порушено їхні права як власників будинків.

Окрім керуючих компаній було утворено і окреме підприємство, що стало правонаступником всіх боргових зобов’язань ЖЕО – як дебіторських, так і кредиторських.

На думку ініціаторів реформи, це мало би забезпечити хорошу стартову ефективність для новостворених КП, хоча, на мою думку, це досить сумнівний аргумент ефективності.

Однією із обіцянок ініціаторів реформи було також скорочення витрат на утримання адмінперсоналу, тоді як майстрів обіцяли залишити.

Натомість, зараз надходить багато скарг від мешканців, які стверджують, що саме малярів/сантехніків/електриків звільняють, а ті, що залишились, демотивовані до роботи, адже не знають, що з ними буде завтра.

Задля перевірки цієї інформації надіслала депутатське звернення із проханням надати інформацію, скільки і яких працівників було звільнено по районах. Відповіді поки немає.

Втім, з огляду на вступ в дію закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", очевидно, уже найближчим часом монополію комунальних структур на столичному ринку житлово-комунальних послуг таки буде порушено.

Про зміни, які несе цей закон, нові можливості, які він надає, а також його слабини розповім детально найближчим часом.

А поки приділимо увагу нашому будинку.

Наш будинок

Доволі дискусійним впродовж тривалого періоду було питання, у чиїй же власності є багатоквартирні будинки. Варто зауважити, що відповідно до ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками: допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках.

Така норма існує досить віддавна, але це все одно не заважало спекулювати на темі того, кому належить багатоповерховий будинок.

Проте з прийняттям ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" ситуація на законодавчому рівні ще більше прояснилася, адже було внесено зміни і до ЗУ "Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків". Ними закріплено, що співвласники багатоквартирного будинку (незалежно від того, створено об’єднання чи ні) – це власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Нежитлове приміщення в даному випадку трактується як ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна.

Допоміжними ж приміщеннями є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Тариф на утримання будинків та прибудинкових територій

Утримання будинків і прибудинкових територій – це господарська діяльність, яка спрямована на забезпечення експлуатації та ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.

Вважаю за потрібне глибше роз’яснити питання тарифу на утримання будинку та прибудинкових територій, а також можливості мешканців просто сьогодні впливати на роботу комунальних структур, поки вони не встигли створити ОСББ або ж вибрати управителя.

Тариф на ці послуги затверджується органом місцевого самоврядування, при чому копія підтверджуючого документу є невід'ємною частиною договору про надання послуг.

Згідно із Наказом Мінрегіонрозвитку передбачена ціла система інформування про тарифи на послуги з утримання будинків.

Зокрема, суб’єкти господарювання, що надають послугу з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, до відома споживачів повинні донести таку інформацію як:

- розмір тарифу для кожного конкретного будинку;

- перелік послуг, що входять до складу послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що надаватимуться в кожному конкретному будинку, та їх вартість;

- періодичність та строки надання послуг;

- обґрунтування причин зміни тарифу.

При чому інформаційну кампанію суб’єкт господарювання має здійснювати шляхом розміщення на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування в мережі інтернет (за наявності), у друкованому засобі масової інформації місцевої сфери розповсюдження, веб-сайті суб’єкта господарювання (за наявності).

Але чи бачимо ми таку інформаційну політику з боку ЖЕО чи керуючих компаній?

Не завжди. Частина тарифів опублікована на хорошому сайті, але мешканці жаліються, що там часто застаріла інформація, тому вимагаю її оновлення.

Перевірте, будь ласка, інформацію по вашому будинку. Якщо вона не сходиться із даними з платіжки, яку ви отримуєте, зверніться до вашої ЖЕО із вимогою надати вам та вашим сусідам вищезгадану інформацію, а також оновити її на сайті.

Згідно з вимогами Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій цей тариф розраховується окремо за кожним будинком залежно від запланованих кількісних показників послуг, що фактично повинні надаватися для забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій.

Зауважу, що розрахунок цих сум здійснюється, виходячи із встановлених законодавцем формул.

Фактично, перевірити реальність такого тарифу самостійно неможливо у зв’язку із браком інформації. Саме тому роз’яснення економічної обґрунтованості існуючого тарифу має бути пріоритетом для Керуючих компаній, а не безапеляційне переконування міської влади у їх незмінності.

Надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та плата за ці послуги

Певно, не всім відомо, який широкий спектр послуг охоплюється утриманням будинків та прибудинкових територій:

Як зазначалось у попередніх статтях, відносини між учасниками у сфері ЖКГ здійснюються виключно на договірних засадах. Крім того, споживач зобов'язаний укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору.

Саме тому з власниками (наймачами) квартир та власниками, орендарями нежитлових приміщень у житловому будинку укладається договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (Договір про надання послуг). Типовий договір, на основі якого виконавець послуги складає свій, затверджений відповідною Постановою Кабміну.

Раджу мешканцям перед укладенням договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій обов’язково перевірити його відповідність типовому договору. Провести єдиний аналіз, як це було зроблено для договорів на ХВП, ГВП, ЦО неможливо, адже кожна ЖЕО пропонує свій договір, тому лише зверну увагу мешканців на те, що треба бути пильними і уважними.

Предметом цього договору є забезпечення виконавцем надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у конкретному житловому будинку, а споживачем – забезпечення своєчасної оплати таких послуг за встановленим тарифом у строк та на умовах, що передбачені договором. При чому, розмір щомісячної плати за надані послуги вказується у п. 3 Договору.

Щодо прав то обов’язків сторін, то вважаю за необхідне наголосити, що споживач має право на усунення виконавцем виявлених недоліків у наданні послуг у встановлені законодавством строки та зменшення розміру плати за надані послуги у разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості у визначеному законодавством порядку.

Тобто, очевидно, анонсований міською владою у травні посилений контроль за прибиранням сходових клітин є прямим виконанням обов’язку, що передбачений у Договорі, а не новацією.

Утім, на жаль, мешканці настільки звикли до низького рівня якості послуг сфери ЖКГ, що навіть просте виконання умов договору уже є приводом для радості.  

Зауважу також, що за Договором виконавець має право вимагати від споживача дотримання вимог правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій, експлуатації житлових та нежитлових приміщень у будинках, санітарно-гігієнічних і протипожежних правил та інших нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг.

Якість послуг з утримання будинків та прибудинкових територій

Детально якісні та кількісні показники з утримання будинків та прибудинкових територій визначені у Розпорядженні КМДА "Про впорядкування надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у Києві".

Кількісними показниками у даному випадку є структура, періодичність та строки надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Наприклад, прибирання урн від сміття має здійснюватись щоденно; миття сходів – 2 рази на місяць тощо.

Критерії якості передбачають, в першу чергу, умови зменшення тарифу за надані послуги та підстави для нарахування наймодавцем зменшеного тарифу за надані послуги (наприклад, це може бути табель робочого дня; журнал реєстрації виконавцем звернень мешканців; акти обстеження будинку або групи будинків з участю мешканців будинку).

Очевидно, що оскільки спектр послуг є широким, то недоцільно зупинятись на характеристиці кожної вимоги, проте наполегливо рекомендую вам ознайомитись із вимогами до показників послуги з утримання будинків та прибудинкових територій, бо те, що ми бачимо у київських будинках часто викликає сльози.

Важелі впливу на діяльність комунальних структур є – це обов’язок виконавця проводити перерахунок розміру плати за житлово-комунальні послуги у разі перерви в їх наданні, ненадання або надання не в повному обсязі у порядку, встановленому Кабміном.

Це передбачено Постановою Кабміну, яка також визначає, що виконавці ведуть облік доходів, витрат та кількісних і якісних показників надання послуг щодо кожного будинку та кожної складової тарифу окремо.

Перерахунок проводиться не рідше одного разу на рік упродовж кварталу, наступного за періодом перерахунку, з урахуванням результатів перерахунків, проведених з початку звітного року. Основою для проведення перерахунку є акт-претензія, складення якого регламентується в тому числі Договором.

Дії споживачів у випадку невиконання сторонами своїх обов’язків, в тому числі щодо дотримання кількісних і якісних показників послуг, передбачено Договором у розділі порядок розв'язання спорів.

Здійснюється він шляхом укладення акту-претензії: представник виконавця повинен з'явитися за викликом споживача для підписання акта-претензії не пізніше ніж упродовж двох робочих днів після виклику.

У разі неприбуття представника виконавця у даний строк або необґрунтованої відмови від підписання акт-претензія  вважається дійсним, якщо його підписали не менш як два інших споживачі.

Акт-претензія подається виконавцеві послуги, який вирішує упродовж трьох робочих днів питання щодо проведення перерахунку платежів або надає споживачеві обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензій. У випадку відмови споживач може звертатись до суду.

Уповноважений будинку з питань ЖКГ

Обговорюючи проблеми ЖКГ, "Свідомим мешканцем" не раз зазначалось про необхідність здійснення громадянами контролю за послугами, що надаються монополістами та ЖЕО.

Зусиллями депутатського корпусу 09.10.2014 року було затверджено рішення Київради № 284/284 "Про затвердження "Положення про уповноважену особу багатоквартирного будинку з питань житлово-комунального господарства, затвердженого рішенням".

Даним положенням визначено механізм обрання мешканцями уповноваженої особи будинку з питань ЖКГ, якому надаються повноваження представляти інтереси споживачів будинку у відносинах з ЖЕО.

Тобто фактично це означає, що жителі кожного київського будинку мають потенційну можливість обрати особу, яка проживає у цьому ж будинку, яку вони щодня можуть бачити, спілкуватись, яка страждає від тих самих недопрацювань комунальних структур,  для офіційного спілкування із ЖЕО та монополістами в інтересах мешканців.

Метою обрання уповноваженої особи є активне залучення населення до контролю за господарською діяльністю ЖЕО, сприяння власникам квартир у отриманні житлово-комунальних послуг належної якості за обґрунтованими цінами.

На виконання такої мети уповноважена особа, зокрема, має право:

- представляти інтереси та права мешканців, пов'язані з наданням та споживанням комунальних послуг;

- вносити пропозиції щодо поліпшення роботи обслуговуючих підприємств, щоквартально отримувати від ЖЕО довідку щодо фактичної собівартості утримання будинку;

- ознайомлюватися з актами приймання виконаних ремонтних робіт у будинку до їх підписання;

- складати претензії щодо якості та кількості робіт у випадку їх невідповідності умовам договору або законодавству.

Як депутат Київради за підтримки активістів ГО "Свідомі" ініціювала обрання уповноваженого будинку з питань ЖКГ в одному з будинків Оболонського району. На даному прикладі хочу роз’яснити процедуру обрання.

Обрання такого уповноваженого будинку, очевидно, не лише допоможе мешканцям бути почутими комунальними структурами, але й може і має бути, на мою думку, першим кроком до створення ОСББ або обрання управителів, що має бути зроблене мешканцями до 1 липня 2016 р.

Окремо зауважую, що уповноважена особа здійснює свою діяльність на громадських засадах.

Враховуючи загальний невтішний стан рівня забезпечення населення житлово-комунальними послугами, питання контролю громадськості за діяльністю постачальників комунальних послуг набуває додаткового важливого значення та позитивно вплине не лише на якість утримання будинку, забезпечення його збереження, дотримання прозорості та звітності використання бюджетних коштів, але й сприятиме підвищенню свідомості та згуртованості громади.

Скарги на діяльність або бездіяльність комунальних підприємств "Керуючі компанії з обслуговування житлового фонду Києва" та їх структурні підрозділи ЖЕО ви можете надсилати на пошту svidomyi.meshkanets@gmail.com.

Окрім цього, якщо у вас є пропозиції, на яких питаннях варто більш детально зупинитись "Свідомому мешканцю", також пишіть, будь ласка, на цю скриньку.

Олена Галушка, депутат Київради, заступник голови постійної комісії з питань ЖКГ та ПЕК, член правління ГО "Свідомі"