Зносити не можна залишити
Актуальность проблем с жильем в столице трудно переоценить. Дети рождаются, семьи растут, а Киев остается Меккой для мигрантов из остальных регионов…
И всем этим людям нужно где-то жить!
Одним из самых массовых видов жилья в Киеве являются "хрущевки", составляющие около 15% всего жилого фонда столицы. Построенные в 50-60 годы прошлого столетия, они полностью отвечали "спартанскому духу" Постановления Никиты Хрущева "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве".
Более чем скромная площадь квартир, совмещенные санузлы, потолки – 2,5 метра, ни лифтов, ни мусоропроводов – все это свидетельствовало о неукоснительном выполнении упомянутого постановления.
Первые дома строились из кирпича, впоследствии на смену пришли железобетонные панели. Срок эксплуатации таких сооружений составляет до 50 лет. Подобные квартиры рассматривались исключительно как временное жилье – полвека, как предполагали советские партийные лидеры, достаточный срок для безоговорочной победы коммунизма.
А окончательная победа включала в себя решение проблемы жилья для советских граждан.
Но нет ничего более постоянного, чем временное. Нынче "хрущевки" – постоянное жилище сотен тысяч киевлян, как правило, относящихся к среднему классу в нашем искаженном понимании. То есть к классу, которому хватает доходов на пропитание, но не на улучшение жилищных условий.
"Хрущевки" – это не просто "эстетическая" проблема. Бухгалтерское понятие "износ" не отражает всей печальности картины. Полуразрушенные строения с зияющими трещинами, просевшие фундаменты, насквозь проржавевшие коммуникации – таковы характерные черты "хрущевок" сегодня.
Аварийная опасность "хрущевок" не ограничивается возможностью обрушений и человеческих жертв в только этих домах. Непригодные к эксплуатации коммуникации входят в общие коммуникационные системы города.
Плачевное состояние коммуникаций в "хрущевках" отражается и на соседних домах, в том числе, на дорогих новостроях, которые строятся без учета опасного соседства.
С многоквартирными домами 50-60 годов прошлого века нужно что-то делать. Срок эксплуатации большинства из них уже истек. Бездействие только усугубляет проблему.
Какие существуют варианты?
Вариант 1. Не делать ничего, дескать, само развалится. Опасности:
- возможность обрушения, от балконов и стен до целых зданий, с сопутствующими взрывами газа и так далее. Прямой риск для жизни, как жителей подобных домов, так и тех, кому "повезет" мимо проходить;
-очевидный и продолжающийся вред для здоровья жителей: жилье не отвечает санитарным нормам – низкие потолки, не хватает освещения, отсутствует микровентиляция.
Вариант 2. Реконструкция "хрущевок". Подобные проекты уже были реализованы в странах бывшего соцлагеря. Например, в Чехии.
В Киеве же существуют всего несколько подобных примеров. Почти во всех случаях такие проекты затянулись на несколько лет, а в итоге свелись к "косметическому" ремонту.
Капитальная же реконструкция обойдется не дешевле, чем сооружение аналогичного дома, правда, такого же "малогабаритного". Получается, что особого смысла в глобальной реконструкции нет.
Вариант 3. Снос с возведением современного жилья. Именно такую позицию, как правило, декларируют столичные власти. Уже с десяток лет от чиновников поступают заявления о намерении воспользоваться опытом Москвы.
Речь идет о так называемом "волновом методе". Суть его проста. Строится "стартовый" дом, куда переселяются жильцы "хрущевки". Предполагается, что прибыль от проданных квартир, тех, что останутся после заселения жителями снесенного дома, будет превышать затраты на сооружение "первенца".
Затем "хрущевка" сносится, а на ее месте выстраивается новая многоквартирка, куда селят жителей соседней "старушки".
Выгодно всем – и жителям, получившим новые жилища, и инвесторам, зарабатывающим на продаже излишков квартир, и власти, избавляющейся от острой социальной проблемы.
"Белокаменная" реализует "волновой метод" еще с 1995 года. Пусть не запланированными темпами, поскольку предполагалось, что все жители "хрущевок" получат новое жилье к 2009 году… Но, тем не менее, 80% обитателей изношенного жилья уже живут в новостройках.
И что особенно приятно, жители не переселяются далеко с насиженных мест, ибо новое жилье строится в тех же кварталах. И коэффициент радует – 1,2-1,5. То есть, собственник 25-метровой клетушки переселяется в квартиру площадь 30-35 м2.
Время от времени киевские власти торжественно заявляли о том, что вот-вот пойдет "волновой процесс" и в нашей столице. Даже назывались конкретные места: Соцгородок в Днепровском районе, бульвар Дружбы Народов на Печерске, улицы Лукашевича, Брюллова и Фурманова в Соломенском районе.
Но, несмотря на то, что трехлетний срок, в течение которого "ждут обещанного", прошел уже неоднократно, в Киеве не был реализован ни один такой проект.
Справедливости ради отметим, что попытки имели место быть. Например, в 2005 году пригласили воплощать московский опыт компанию "Конти-буд Украина" – дочернее предприятие русской "Конти", принимавшей активное участие в московском "волновом" проекте.
Было запланировано снести 198 "хрущевок", инвестировав в проект 1,35 миллиарда долларов. Однако, ни российские, ни приглашаемые в дальнейшем американские, британские и польские инвесторы так и не решились принять участие в этом проекте.
В чем причина?
Безусловно, нельзя обойти вниманием тот факт, что законодательство в данной сфере едва ли обеспечивает права инвесторов. Закон 2007 года "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда" содержит массу изъянов, сулящих огромные риски для тех, кто вознамерится вложить в это предприятие деньги.
По закону отселение жильцов разрешается только при условии предварительного предоставления им равноценных по площади и количеству комнат жилых (нежилых) помещений в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции.
Более того, жилая площадь в новой квартире может быть бесплатно увеличена до 50% жилой площади квартиры дома, подлежащего сносу.
Казалось бы, чего желать еще? Граждане бесплатно и предварительно получают равноценное или большее по площади жилье. Однако, законодатель решил дополнительно защитить своих граждан и указал, что упомянутое требование распространяется только на тех жильцов, которые не пребывают на квартирном учете.
Нуждающимся же в улучшении жилищных условий гипотетический инвестор должен будет "настроить" квадратных метров существенно больше – в соответствии с нормами жилой площади, установленными законом.
А статья 47 действующего Жилищного кодекса Украинской ССР предусматривает, что норма жилой площади составляет 13,65 м2 на одного человека. То есть, собственнику клетушки ничто не мешает поселить в свою "обитель" десяток душ за небольшую плату, или вовсе из любви к ближнему.
Безусловно, упомянутая норма – утопия, инвестор не "потянет" всех предприимчивых поселенцев "хрущевок", правдами и неправдами прописавшихся в них. В итоге – инвестор не может дать столько, сколько обещает закон.
Кроме того, актуальным остается не только вопрос квадратных метров. Если вести речь о земле, то следует иметь в виду еще одну деталь. При реконструкции жилых кварталов инвестору придется фактически покупать землю под "хрущевками" по цене их расселения.
Это очень дорогое приобретение. Для того, чтобы окупить инвестиции, он должен конкурировать с другими застройщиками, которым земля обходится значительно дешевле и которые не обременены необходимостью сносить многоквартирные дома, разрабатывая для этого техническую документацию, получая многочисленные согласования, привлекая сложную технику.
Кажется, стоит обеспечить выполнение положений, запрещающих Киевсовету раздавать земли "избранным" фирмам, и уполномочивающих продавать их на открытых аукционах по рыночной цене, и обновлению жилищного фонда Киева будет дан "зеленый свет".
Тогда и бюджет окажется полнее, и мотивации инвестировать деньги в расселение "хрущевок" прибавится – возникла бы достойная альтернатива дорогой киевской земле.
Но нужно ставить перед собой реальные цели – подобные изменения едва ли возможны в обозримом будущем.
Можно ли все-таки дать ход этому многострадальному процессу?
Думаю, да. С помощью ряда нехитрых способов.
Во-первых, изменить закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда". В частности, исключить нормы, позволяющие "новопрописавшимся" жильцам "хрущевок" претендовать на квадратные метры в новостроях.
Нужно установить, что право на новое жилье имеют собственники квартир в "хрущевках", а также лица, постоянно проживающие в них с определенного момента (например, с 2007 года).
Во-вторых, обеспечить возможность "безболезненного" выделения земли под сооружение новых домов. Например, на ограниченный период предусмотреть выделение земли под подобные постройки на праве постоянного землепользования, или хотя бы предусмотреть упрощенный и ускоренный порядок передачи земель в аренду.
В-третьих, установить льготный режим налогообложения для операций по реконструкции устаревшего жилого фонда. Как минимум, можно освободить инвесторов от уплаты арендной платы за землю/земельного налога.
В-четвертых, определить упрощенный порядок оформления и согласования разрешительной технической документации на снос "хрущевок".
В-пятых, обеспечить строительство "стартового" дома. Муниципальные власти могли бы хотя бы при строительстве "первенца" выступить соинвестором, дав старт процессу.
Любое дело нужно с чего-то начать, а спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Поэтому я бы советовал жителям "хрущевок", которые хотят добиться реального улучшения своих жилищных условий, не ждать "светлого будущего", а обращаться к властям с инициативами, подобными вышеописанным.
Возможно полупредвыборное состояние в Киеве, или элементарный расчет позволят привлечь к себе внимание и заинтересовать настоящих и будущих народных избранников реальной перспективой не только пообещать журавля в небе своим избирателям, но и обеспечить им хотя бы синицу в руке.
 |
Георгий Зубко, кандидат юридических наук, преподаватель Национального Университета имени Тараса Шевченко, для УП