Кому належить нерухомість українців?

Колись, за часів соціалізму, більшість житлового майна в містах перебувала в комунальній власності, а люди нібито орендували квартири, за винятком кооперативних будинків, які будувались вже ближче до завершення радянської доби.

Після розпаду СРСР на порядок денний вийшла проблема приватизації нерухомості. Низкою законів незалежної України було запущено процес приватизації квартир державного та комунального житлового фонду.

Однак будинок, як відомо, складається не лише з квартир, безпосереднього об'єкту приватизації, а й нежитлових приміщень - дах, підвал тощо, а також електро- та теплокомунікацій, водпроводів і т.д.

Це все - "спільна сумісна власність", яку потрібно спільно доглядати і яка забезпечує функціонування житлової інфраструктури. Окрім того, всі будинки стоять на певній ділянці землі, включаючи прибудинкову територію.

У процесі добровільної приватизації, що відбувалася у 1992-93 роках, видавались документи не лише на квартири, а й на певну частку, відповідно до числа квартир, спільної сумісної власності та земельної ділянки.

Однак починаючи з 1994 року чомусь в ордерах власності відсутні будь-які згадки про позаквартирну частину будівлі. Таким чином, "приватні власники" досі одержують "фількіни грамоти" на повітря в помешканні, тоді як земля перебуває у власності місцевих рад, які можуть її віддати будь-кому в оренду.

На прибудинковій території можна збудувати висотку, що перекриє виходи та вікна простим мешканцям, а чиновники наварять непоганий куш.

Ще один рецидив радянської системи - система ЖЕКів. Як відомо, багато людей незадоволені їхніми вкрай дорогими та неякісними послугами, і тому створюють Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), які беруть на себе функції догляду за будинком та прагнуть укладати власні угоди з постачальниками води, світла, газу.

Однак місцева влада "недолюблює" подібну ініціативність. Ба більше, нещодавно київська адміністрація хотіла здійснити експеримент з безальтернативного переходу мешканців на співробітництво з "управлінськими компаніями", які беруть на себе комунальні розрахунки з постачальниками ресурсів і підтримання благоустрою в цілому кварталі.

Утім, оскільки такі компанії виступатимуть за підтримки влади в ролі монополіста, то можна уявити ріст цін на житлові витрати.

Кияни занепокоїлись, і адміністрація поки що заспокоїлась. Однак можливість подальших дослідів над столичними мешканцями залишається актуальною, оскільки земля і несучі конструкції де-факто у повному розпорядженні чиновників, що діють від імені "місцевої громади".

Тож цілком легально можна передати сходову клітку якійсь фірмочці, яка збиратиме плату за прохід до квартир. Фантастика? Ні. Це лише "біла пляма" в законі, очевидно передбачена для специфічних цілей.

А в таких випадках, особливо в умовах сучасної України, цілком можливо розгорнути навіть кримінальну рейдерську діяльність з залякуваннями та примусовим викиданням людей на вулицю - і жоден суд не підкопається!

Занепокоєні кияни починають звертатися до органів реєстрації з проханням затвердити їхню частку спільного сумісного майна. Але чиновники відмовляються виконувати свої прямі обов'язки, посилаючись на перший ліпший привід.

Так, приміром, з цим лихом зіткнулися мешканці житлово-будівельних кооперативів Києва, таких як "Електрон-2", "Cкарб", "Кристал-2". Багатолітня голова "Електрону-2" Світлана Кузюкова впевнена, що чиновники намагаються перекласти відповідальність з врегулювання даного питання на інші структури, для чого немає жодних правових підстав.

Київська міська рада, до речі, незважаючи на трирічні вимоги активістів, жодним чином не допомагає власникам в відстоюванні їхніх прав.

Мешканці 128-квартирного "Кристалу-3" випадково дізналися, що їхнього будинку взагалі не було в загальноміському реєстрі Києва! Звісно, держпрацівник, який ще 1999 затверджував їхній технічний план, переконував, мовляв, інформація просто загубилася. На щастя, згодом знайшлася...

А якби люди не зацікавились - так би й існував пустир на папері.

Що дивуватися, в нашій країні навіть зареєстрована власність не гарантує недоторканності приватної власності.

"Священна приватна власність" існує лише для впливових людей. Інша справа пересічні громадяни. Вони не застраховані від випадків, коли батьківську хату і город доведеться віддати... Скажімо, під будівництво дороги до Євро-2012.

Насправді ж тільки частину відібраних земель нададуть під інфраструктурні проекти, решту ж вигідно для чиновників віддадуть в оренду на 100 років якомусь олігарху.

Звісно, виселені одержать "компенсацію". На яку, можливо, і придбаєш житло десь в Чорнобильській зоні...

На жаль, повна приватизація житлового фонду не панацея. Невеликі будинкові кооперативи з великою часткою непрацюючих і пенсіонерів просто не здатні на власні кошти повноцінно утримувати будинок.

Наслідок - не лише зношення будівлі та перехід до аварійного стану, небезпечного для людського життя, а й вповзання у величезні борги із-за антигуманної політики комунальних монополій.

Наступний сценарій - суд і "рятівне коло" у вигляді пропозиції продати за півціни які-небудь нежитлові приміщення. Ну і "в навантаження" - погіршення умов проживання.

Як вказують активісти "житлової боротьби", з сучасним рівнем доходів громади більшість ОСББ просто не будуть в стані самостійно, без державної підтримки функціонувати.

Проблему необхідно вирішувати комплексно - тут слід пройти по лезу бритви, ризикуючи або розоренням власників, або надмірним обмеженням державою прав громадян розпоряджатися нерухомістю.

До речі, в країнах передового капіталізму - Німеччині, Польщі - більшість багатоквартирних будинків не приватизовані. Однак там діють соціальні гарантії, дотримання яких контролюють інституції громадянського суспільства.

Інша система в США - там більшість багатоквартирних будинків перебувають у приватній власності людей, які одержують гроші від оренди. Натомість середній клас переважно переїздить у приватний сектор в передмістях.

Це те, що світить Україні у випадку продовження сьогоднішньої політики. Чиновники експлуатуватимуть людей за рахунок високих тарифів, сприяючи їхньому збіднінню. Це може призвести до скупки квартир, особливо в центрах міст, багатіями, що стануть монополістами на ринку нерухомості.

Втративши власний дах над головою, зубожілі стануть пролетарями. І це сприятиме не лише поглибленню розшарування, а й зростанню нестабільності за латиноамериканським зразком.

Ситуація досить схожа до проблем з продажем землі, що загрожує появою новітніх латифундистів.

Поки можливо повернути ситуацію в конструктивне русло. Однак владі варто дослухатись до вимог людей, які краще розуміють свої потреби, аніж ізольовані від реального життя чиновники.